Аренда жилья

Немало вопросов возникает по аренде комнат в коммунальных квартирах. Там есть соседи, которые часто против сдачи внаем чужих комнат. Как быть в этой ситуации?

Агенты из отделов аренды считают, что с этой бедой ничего не поделать, единственный выход – убеждать и договариваться с собственниками остальных комнат в квартире. Юрист предлагает другие варианты.

В своем праве

Любой договор найма (договор аренды) жилья должен начинаться с установления собственника недвижимого имущества, так как только он имеет право сдавать в его внаем третьим лицам. Право собственника подтверждается соответствующим документом, а именно свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Федеральной Регистрационной службой по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Квартира, право собственности на которую принадлежит членам семьи в долях, может сдаваться только при наличии согласия всех лиц, достигших четырнадцатилетнего возраста. Таким образом, договор найма должен быть подписан всеми собственниками либо уполномоченным лицом, имеющим доверенность от всех собственников. Наличие доверенности позволит этому лицу заключить договор найма (договор аренды) от имени всех владельцев помещения, поставив только свою подпись.

Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, советует арендаторам руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, попросите владельца помещения представить вам соглашение о порядке пользования коммунальной квартирой. Этот документ, как правило, составляется в нотариальной форме. В нем указано, какой комнатой (помещением) пользуется каждый собственник. Это поможет избежать конфликтов и облегчит взаимодействие нанимателя с другими собственниками.

Без спроса!

Исторически сложилось, что в Петербурге комнаты в коммунальных квартирах приватизировались не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в квартирах. По такому пути пошли еще несколько регионов, и схема создала немало сложностей – для владельцев этих долей. По закону владелец комнаты, намеренный сдать ее внаем, обязан испрашивать согласия собственников других долей на это действие. Однако это требование справедливо только для тех случаев, когда в коммунальной квартире не определен порядок пользования жилой и общей площадями. Дело в том, что для коммунальных квартир, несмотря на указание в договоре (купли-продажи, приватизации и др.), что «такому-то» принадлежит 14/95 доли в квартире, эти доли соответствуют конкретной комнате – площадью 14 кв. м. И владелец может распорядиться этой комнатой по собственному усмотрению – невзирая на характер или пожелания соседей.

Вот ситуация, описанная читательницей.

«Подруга с семьей сняла одну приватизированную комнату, соседи (пьяницы) все время пытаются запретить пользоваться ванной, мойкой, туалетом и прочим, якобы квартиранты не могут делать этого без согласия соседей. Есть договор сдачи-найма жилья и еще – договоренность о регистрации. Насколько правомочны требования соседей? Есть ли какая-то возможность решить вопрос?»

Если у нанимателя имеются официальный договор найма жилья и временная регистрация в данном помещении, он может обратиться с жалобой в милицию, сотрудники которой разберутся с соседями-хулиганами. Однако в суд такие дела поступают очень редко, так как в этом случае фигурируют слишком маленькие суммы штрафов. Лучше всего самостоятельно либо с помощью владельца комнаты попытаться договориться с соседями.

Еще вопрос – о доле в квартире. «Могу ли я сдать в аренду комнату, принадлежащую мне на правах долевой собственности (1/2 доли в двухкомнатной квартире), и временно зарегистрировать в ней арендаторов? Требуются ли на это согласие соседа – собственника другой 1/2 доли этой квартиры и его личное присутствие в паспортном столе при оформлении регистрации? В какой форме должно быть выражено его согласие на это?»

Согласие сособственника, если таковое потребуется, должно быть выражено в письменной форме. Из письма ясно, что порядок пользования квартирой не определен. В этом случае согласие соседей действительно потребуется. Без него договор найма будет недействителен. Согласие владельца второй половины квартиры должно быть нотариально заверено.

Однако если вопрос с сособственником решен положительно, то для регистрации нанимателя дополнительных разрешений уже не потребуется. Как отмечает Анна Максимова, для регистрации любых лиц (в том числе арендаторов) в комнате, являющейся собственностью гражданина, согласия соседей не нужно. Регистрация, подчеркивает эксперт, не является основанием для проживания. Тогда как договор найма служит таким основанием – и для милиции, и для суда. Этот документ предоставляет нанимателю жилое помещение (за определенную плату) в ограниченное по сроку владение и пользование. Свои права по владению и пользованию наниматель может защитить через суд.

Однако судебные разбирательства по найму комнат бывают очень редко. Чаще всего жильцы не хотят судиться из-за аренды комнаты стоимостью несколько тысяч рублей в месяц. В таком случае наниматели предпочитают подыскивать себе более подходящее жилье.

Ольга Мурашко

Версия для печати