Продажа жилья

Согласно сложившейся на рынке жилья практике, в Петербурге к домам такого типа принято относить все здания, построенные до 1917 года. Примечательно, что в других российских городах, где преобладает застройка советского периода, в подобные дома риэлторы также «записывают» и другие типы  зданий – например, сталинки, а также видавшие виды хрущевки и брежневки. Причем в таких регионах определение «старый фонд» ассоциируется с ветхим и аварийным состоянием жилья, поэтому при общении с коллегами и клиентами из других регионов петербургским практикам рынка недвижимости имеет смысл учитывать данную особенность.

В общем объеме предложения петербургских квартир в последние годы на старый фонд приходится в общей сложности от 12 до 18% выставленных на продажу объектов. Обычно чуть меньше половины этого количества приходится на дома без капремонта (СФ), несколько больше – на квартиры в домах, прошедших капремонт (СФК).

После революции 1917 года жилой фонд северной столицы подвергся масштабной «перекройке», сопровождавшейся коммунальным заселением. При этом многокомнатные квартиры, имевшие выходы на парадные и черные лестницы, разделяли вдоль и поперек – на две-четыре квартиры.

Дома старого фонда без капремонта могут иметь как деревянные, так и металлические балки перекрытий. В зданиях, которые возводились в XVIII-XIX веках, как правило, деревянные балки. Широкое применение силовых металлоконструкций в городском строительстве началось в конце XIX века. Информация о конструктивных особенностях перекрытий содержится в техническом паспорте жилого помещения (квартиры или комнаты), но данные инвентаризации жилфонда не всегда соответствуют реальному положению вещей. Дело здесь в том, что на протяжении столетий дореволюционные дома неоднократно перестраивали и надстраивали, поэтому может оказаться, что на нижних этажах в парадном корпусе балки деревянные, а на верхних, или в дворовых корпусах – металлические. Считается, что последние – более долговечны, поэтому квартиры в домах с металлическими балками оцениваются дороже. Между тем, риэлторская практика показывает, что это правило, имеющее многочисленные исключения. Во-первых, реальная сохранность зависит от режима эксплуатации. Во-вторых, тотально высокое качество строительства в дореволюционном Петербурге – не более, чем миф. Многие домовладельцы и застройщики, также как и их современные коллеги, стремились экономить и на подрядчиках, и на материалах. Поэтому в современном городе имеются и отлично сохранившиеся здания с деревянными балками перекрытий, и ветхие – с металлическими.

В 1950-х годах почти все старинные дома модернизировали: в квартирах появился газ, а на смену печному отоплению стало приходить централизованное, водяное. В то время практиковались выборочные капремонты жилых зданий с частичной переборкой перекрытий, восстановлением поврежденных силовых конструкций и разрушенных балок. Но уже во второй половине 1960-х годов началась волна комплексных капремонтов с заменой перекрытий на сборные – из бетонных плит. При таком «ремонте» от старинных зданий оставались только наружные стены, а изразцовые камины, лепной декор, аксессуары и детали интерьеров, характерные для жилфонда столичного Петербурга оказались безвозвратно утраченными.

Какие квартиры встречаются в домах старого фонда? Они могут быть и рядовыми, и эксклюзивными – с действующими печами и каминами, лепниной, мозаикой и витражами. Но подавляющее большинство сегодняшних предложений рынка «антикварного» жилья в исторической части города все-таки приходится на жилье в доходных домах с дворами-колодцами, построенных в период, начиная с 1870-х годов. Как правило, это односторонние квартиры, неудобных «гребенчатых» планировок, требующие вложений в ремонт.

При этом цены квартир в старом фонде имеют значительный разброс. Так, цена предложения квадратного метра в дворовом корпусе может оказаться вполне сопоставимой с ценой «квадрата» в типовом панельном доме. При этом видовые квартиры с окнами, выходящими на набережные рек и каналов, предлагают к продаже по ценам элитного сегмента жилья.

Есть еще одна особенность: в старом фонде редко встречаются просторные однушки (большинство таких предложений в дореволюционных домах – дворницкие квартиры на первых этажах). Скромные по габаритам односторонние двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в домах старого фонда также обычно располагаются в дворовых корпусах.

Что нужно знать, рассматривая возможность покупки жилья в старом фонде? Информация о годе постройки и капремонта, конструктивных особенностях (материалах стен и перекрытий), законности, наличии или отсутствии перепланировок в доме старого фонда, а также о техническом состоянии здания (степень износа) содержится в техническом паспорте объекта (жилого помещения).

Филипп Урбан, 2015г

Пожалуйста, при использовании информации, размещённой на страницах www.tsn.spb.ru, не забывайте указывать источник и соблюдайте правила заимствования информации.

Версия для печати