ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

18 декабря `07

Как я уже поняла, при сдаче комнаты в аренду, согласие соседей по коммунальной квартире не требуется (комната приватизирована). Но одна соседка утверждает, что люди (которые будут жить в съемной комнате) не могут пользоваться местами общественного пользования (ванна, кухня, туалет). Я понимаю что она не права, так как коммунальные услуги оплачиваются, но на что я могу сослаться (какие-то нормативные документы, статьи...)

Ответ:

Если бы на все случаи, возникающие в жизни, существовали статьи закона, в которых
всё прямо и не двусмысленно было прописано, то и многих судебных споров бы не
было. Мне известны проживающие в коммунальной квартире люди (как собственники,
так и наниматели), которые по причине конфликтов справляют нужду в биотуалете,
стоящем в комнате, умываются лосьоном, моются только в бане, а еду (полуфабрикаты)
готовят в комнате на электроплитке. Таким образом, изоляция человека от мест общего
пользования в нашей стране встречается. В таком случае нужно обращаться в суд
с требованием не препятствовать пользованию местами общего пользования и исполнять
решение с помощью судебного пристава. Однако и это упорных соседей не убеждает,
они скорее будут платить штрафы за неисполнение решения, чем сдадут свои позиции,
а стоять ежедневно в коридоре с судебным приставом невозможно. Подчёркиваю, что
ни в какой норме закона нет прямого ответа на Вашу проблему. Есть системное толкование
ряда правовых норм. Статья 76 ЖК РФ гласит, что для передачи в поднаем жилого
помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей
и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих
совместно с ними членов их семей, а также наймодателя, но это только при сдаче
муниципального жилья. Статья 30 ЖК РФ гласит о правах собственника, в том числе
о том, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или)
в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину
на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном
основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином
законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством,
а также ЖК РФ. Собственнику в коммунальной квартире принадлежит в ней доля не
только в праве собственности на жилую площадь, но и на соразмерную ей долю в местах
общего пользования (ст. ст.40,41 ЖК РФ). Собственник комнаты в коммунальной квартире
не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее
имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной
квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанную комнату.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника
комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
То есть, если сдаёте жилую площадь, то и соразмерную ей долю в местах общего пользования
обязаны сдавать.

Одновременно собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение
в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать
права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также
правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме. Положение о соблюдении прав и законных интересов граждан содержится в ст.
29 (ч. 4) ЖК РФ, заслуживают также внимания в этом плане ст. 40 ЖК РФ и ст. 17
(ч. 4), которая подлежит применению во всех случаях пользования жильем. По вопросу
правил пользования жилой площадью смотрите  Постановление Правительства РФ от
21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» (главу
4). Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником
данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии
с условиями такого соглашения.