ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

22 июня `10

Здравствуйте. Заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в рассрочку. Окончательный расчёт на 3 года позднее окончания строительства. Компания-застройщик планирует в ближайшее время, опасаясь увеличения ответственности в связи с пересмотром правительством статьи 214 закона о долевом строительстве, перезаключить договора с купившими квартиры в том же доме, но не в рассрочку, людьми в соответствии с этой статьёй. С людям же, купившими квартиры в рассрочку на условиях указанных выше, договора перезаключать не будут. Объясняют тем, что в их случае право собственности переходит к покупателю только через 3 года после сдачи дома, а это запрещено той же самой статьей закона о долевом строительстве. Правы ли они?

Ответ:

Исходно, заключая предварительный договор по не построенному и не сданному объекту, Вы подвергли себя большому риску, такой договор легко через суд признать ничтожным, как противозаконный. Существует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который регулирует данные правоотношения и который был нарушен при заключении Вашего договора.
Согласно ст.6 указанного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ч.3 названной статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Ваш договор также может быть перезаключён, а одновременно с регистрацией права собственности регистрируется обременение в виде залога на приобретённую квартиру, т.к окончательный расчёт Вами не произведён, но для этого должно быть желание обоих сторон. Застройщику проще оставаться собственником квартиры до окончательного расчёта и продать её другому и дороже, если Вы нарушите обязательство по оплате, а также лишить Вас всех прав дольщика, предусмотренных вышеназванным Законом. Вы можете досрочно оплатить стоимость квартиры и тогда и с Вами застройщик перезаключит договор, судя по логике застройщика.

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.