ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

3 июля `10

Добрый день, если это возможно ответьте пожалуйста на вопрос. Я родился в СПБ и был прописан на Литейном где у нас была своя квартира в 1998 мы ее продали, но остались в ней прописаны. Так как покупатель не-заплатил всю сумму, я бы хотел постараться вернуть квартиру. Имею ли я на это какое-то право? На момент продаже квартиры я был несовершеннолетним, если это имеет какое-то значение. Сейчас я живу в Чехии но не прописан тут. Спасибо за ответ! С уважением Роман

Ответ:

Нужно показать текст договора юристу, если договором предусмотрена рассрочка платежа. Максимальный срок давности для признания сделки недействительной-три года (ст.181 ГК РФ). Этот срок давно истёк и если Вы давно стали совершеннолетним, то трудно найти основание как для признания сделки недействительной, так и для восстановления пропущенного срока давности. Согласно ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре (в данном случае ответчиком – покупателем), является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. То, что расчёт не был произведён окончательно, само по себе не приводит к признанию сделки недействительной, если рассрочка предусмотрена договором. Возможно, что можно ставить вопрос о взыскании задолженности с процентами по ставке рефинансирования ЦБ РФ (ст.395 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором и если не пропущен срок давности (3 года) или ответчик не заявит о его пропуске. Нужно выяснить наличие мнения органа опеки по существу сделки и не были нарушены Ваши права как несовершеннолетнего, не зарегистрированы ли обременения на квартиру (получите выписку из ЕГРП о принадлежности квартиры в УФРС). Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. На очной консультации с адвокатом, которому Вы поручите ведение дела (если Вы решите обратиться в суд) адвокат поможет выбрать правовую позицию в соответствии с анализом документов и вышеизложенными основаниями.

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.