ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

5 июля `10

Здравствуйте. Ситуация следующая.
Я купил по договору купли-продажи квартиру. Указанная квартира принадлежала мне по праву частной собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права. На момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоял.
Затем был заключён брак с гражданкой России.
Жена прописана вместе с родственниками в одной комнате в коммунальной квартире, состоящей из трёх комнат. Ввиду нервозных отношений с соседями жена попросила меня обменять мою однокомнатную квартиру на две комнаты в их коммунальной квартире, а сама заключила договор на покупку квартиры в строящемся доме, куда я потом должен был переселиться.
По договору мены я приобрёл долю в этой коммунальной трёхкомнатной квартире. Указанная доля принадлежит мне по праву общей долевой собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права с правом пользования 2-мя комнатами. В третьей комнате прописана и проживают жена и её родственники.
Застройщик к ожидаемому сроку дом не сдал и уже неизвестно когда сдаст.
Постепенно у меня отношения ухудшились вначале с её родственниками, а потом и с женой, которая заняла сторону своих родственников. Чтобы избежать возможных осложнений я принял решение съехать оттуда и в данный момент снимаю квартиру.

Меня интересуют следующие вопросы:
1) Какие есть любые возможные варианты и порядок действий, чтобы продать (обменять , заложить, переоформить, признать сделку по договору мены недействительной итд) 2 моих комнаты с последующей покупкой отдельной квартиры, учитывая всевозможные препятствия со стороны жены и её родственников осуществлять моё право распоряжаться своим жильём..
2) При разводе я остаюсь единственным собственником этих 2х комнат?
3) Как при разводе будет поделена строящаяся квартира или машина, оформленные на жену во время брака? Документов ни на приобретение машины ни на строящийся дом я не имею.
4) Имеет ли право жена находится в моих комнатах без моего согласия? Могут ли мои знакомые находится в моих комнатах в моём присутствии или отсутствии? Могу ли я находится в комнате, где прописана жена?
5) кто обязан платить коммунальные услуги? Только я или это также и обязанности жены?

Получается абсурдная ситуация, имея жил площадь мне приходиться снимать квартиру. У меня только одно желание – вернуть себе отдельную жилплощадь и я больше ни на что не претендую.

Любые подробные ответы, дополнения, комментарии итд приветствуются. Спасибо заранее.

Ответ:

Признать недействительной сделку-договор мены только потому, что у Вас испортились отношения с женой и родственниками жены или потому, что затянулось строительство дома, в строительство которого Вы инвестировали денежные средства нельзя. Если Вы докажете в суде, что находились при совершении сделки под влиянием обмана или заблуждения, имеющего существенное значение, то в пределах срока давности (один год с момента, когда обман раскрылся или заблуждение отпало) можно пытаться через суд признавать сделку недействительной. Если при совершении сделки нарушены требования закона, то в пределах срока давности - три года можно признать сделку ничтожной (ст.ст.168, 181 ГК РФ). Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности также может быть признана ничтожной. Помните только, что Ваши взаимоотношения с женой и её родственниками никакого отношения к сделке с соседями не имеют. Вы можете продавать комнаты или их обменивать по договору мены. Если жена и её родственники имеют комнату в этой квартире в собственности, то они обладают преимущественным правом на покупку комнат или мену согласно ст.250 ГК РФ. Извещайте сособственников о продаже и цене официально заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, месяц ждите ответа. При отказе или отсутствии ответа в указанный срок можно осуществлять сделку по цене не ниже объявленной в извещении с любыми лицами по Вашему усмотрению. Если комната муниципальная, то такого права нет и можно по своему усмотрению осуществлять мену или куплю-продажу комнат. Если Вы делали мену квартиры на комнаты без доплаты, то комнаты являются Вашей единоличной собственностью и после развода ею останутся. При разделе имущества Вы вправе претендовать на раздел машины и компенсацию половины затрат на инвестирование строительства, а после регистрации права собственности на построенную квартиру-на половину квартиры. Сведения об автомобиле и долевом участии по Вашей просьбе суд может запросить. Вы как собственник комнат, а также Ваша супруга как собственница или наниматель комнаты сами решаете кому разрешать пользоваться жилой площадью. Вы можете сменить замки в своих комнатах и не давать жене и её родственникам пользоваться ими, можете сдать комнаты по договору коммерческого найма. Жена вправе не разрешить Вам приходить в занимаемую ей комнату. Согласно ст.30 ЖК РФ собственник комнат в коммунальной квартире несет бремя содержания этой жилой площади, а также общего имущества собственников комнат в такой квартире,
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Если жена собственник комнаты, то должна нести расходы по её содержанию, если наниматель по договору социального найма, то должна своевременно оплачивать квартирную плату и коммунальные услуги (ст.67 ЖК РФ).

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.