ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

22 января `08

Здравствуйте! Мы подали объявление в квартирный вопрос на аренду квартиры, Позвонила женщина с компании ПетроЮрСоюз, предложила комнату на Чудновского, все подошло, и я ее сняла. Хозяйка инвалид, 6 лет не ходит а ездит на коляске, Не прошло и месяца как бабуле стало плохо со здоровьем и она попросила нас освободить комнату. Я позвонила нашему риелтора и объяснила ситуацию, она сказала, что найдет нам замену. Но через пару дней пропала. Что делать в такой ситуации?

Ответ:

Из вопроса не понятно был ли заключён договор найма комнаты и на какой срок (договор
должен был быть составлен в письменной форме и при сроке договора от года и более
требован регистрации в УФРС, иначе он признаётся ничтожным). Является ли наймодатель
собственницей комнаты или она наниматель по договору социального найма (тогда
комнату нельзя сдавать без согласия наймодателя). В любом случае условия досрочного
расторжения договора должны предусматриваться в тексте договора. Согласно ст.450
ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут
по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично,
когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается
соответственно расторгнутым или измененным. В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное
изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,
является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено
договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько,
что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно
изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут,
а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по
требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения
обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона
не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности,
какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее
договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения
обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд
по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя
из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных
ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается
по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит
общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий
затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме,
что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового
оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной
в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или
расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный
срок (ст.452 ГК РФ). В случае изменения или расторжения договора обязательства
считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон
об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или
характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном
порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о
расторжении договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное
нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения
убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ст.453 ГК РФ).