ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

14 июля `10

Предприятие купило для своих работников новые квартиры (еще на стадии строительства дома)и перепродает им в собственость, по рыночной оценке минус 20 процентов, с расрочкой на десять лет, без процентов. Какие налоги в этом случаи вытекают и сколько.

Ответ:

Согласно ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
Превышение рыночной стоимости квартиры над ценой квартиры по договору купли-продажи (равной цене, указанной в договоре найма) носит характер материальной выгоды.
Статья 212 НК РФ содержит перечень случаев, когда материальная выгода признается доходом для целей взимания налога на доходы физических лиц.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 212 НК РФ предусмотрено, что доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.
В соответствии с п. 3 ст. 212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимися взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.
Определение и перечень случаев, когда лица признаются взаимозависимыми, содержится в ст. 20 НК РФ.
В случае если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле ст. 20 НК РФ, материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилого помещения, является доходом физического лица, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц.
В случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи жилого помещения, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает.
Согласно п. 1 ст. 20 Налогового кодекса РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:
1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Как видно из приведенной нормы, организация и ее работники не поименованы в качестве взаимозависимых лиц.
Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.
В Письме Минфина России от 08.02.2007 № 03-04-06-01/30 указано, что в случае если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле ст. 20 Кодекса, материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи квартиры, является доходом физического лица, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц. В случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи квартиры, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает.
ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27.02.2007 № А12-8023/2006 указал, что характер взаимосвязи покупателя (работника организации) и продавца (самой организации, представленной ее руководителем) свидетельствовал, по мнению налогового органа, о возможном влиянии этой связи на условия и результаты сделки, в связи с чем в указанных отношениях налоговый орган усмотрел признаки взаимозависимости лиц, и признал недействительным решение налогового органа о доначислении налогов, пеней и привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности в связи с реализацией 18 квартир, исходя из того, что оснований для проверки правильности применения цен по договорам купли-продажи данных квартир в порядке ст. 40 НК РФ у налогового органа не имелось.
ФАС Уральского округа в Постановлении от 12.09.2006 N Ф09-7327/06-С7 указал, что характер взаимосвязи покупателя и продавца свидетельствует о возможном влиянии ее на условия и результаты сделки, указанные лица обоснованно признаны судами взаимозависимыми лицами в смысле п. 2 ст. 20 НК РФ в целях применения положений ст. 40 НК РФ.
Таким образом, учитывая позицию Минфина России, а также сформировавшуюся арбитражную практику по данному вопросу, признание организации и ее работников взаимозависимыми лицами по критериям, отличным от указанных в п. 1 ст. 20 НК РФ, не входит в компетенцию налоговых органов, вместе с тем существуют налоговые риски, связанные с признанием указанных лиц взаимозависимыми лиц в судебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога на доходы физических лиц.
Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ.
Таким образом, при получении налогоплательщиком от организации дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами, организация признается на основании ст. 226НК РФ налоговым агентом и обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога в бюджетную систему Российской Федерации.
В соответствии с п. 4 ст. 226 Кодекса налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.
Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику, при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50 процентов суммы выплаты.
Таким образом, если организация, заключившая указанный договор купли-продажи, осуществляет выплату налогоплательщику каких-либо доходов, например заработной платы, то из таких выплат должен удерживаться налог на доходы физических лиц с дохода в виде материальной выгоды (по ставке 13%).
Согласно п. 5 ст. 226 НК РФ при невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика.
В этом случае исчисление и уплату налога на доходы физических лиц налогоплательщик осуществляет самостоятельно в порядке, предусмотренном ст. 228 НК РФ.
Приведу ещё один пример из судебной практики, когда сделка по реализации имущества, совершенная между взаимозависимыми лицами, по ценам, превышающим лимит, установленный ст. 40 НК РФ повлекла доначисление налога на прибыль.
(Постановление ФАС Московского округа от 20.11.2009 № КА-А40/10618-09)
При проверке налоговая инспекция установила, что общество реализовало имущество (квартиру и машино-место) по цене на 20% ниже его рыночной стоимости. При этом главный бухгалтер общества одновременно являлся генеральным директором организации-покупателя. Инспекция доначислила налог на прибыль.
Общество обратилось в арбитражный суд.
Рассматривая спор, суды первой и кассационной инстанций заняли разные позиции. Первая инстанция поддержала налоговый орган, сославшись на положения ст. 40 НК РФ, регулирующие принцип определения цен на товары (работы, услуги).
Данная норма предоставляет налоговому органу право проверять правильность применения цен по сделкам, в том числе если сделка совершена между взаимозависимыми лицами и при отклонении цены более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
Взаимозависимыми лицами являются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц.
Судьи первой инстанции установили, что рыночная стоимость квартиры и машино-места налоговым органом определялась на основании заключения о стоимости объектов, выданного фирмой, имеющей лицензию на осуществление оценочной деятельности. По мнению судей, указанное заключение подтверждает отклонение продажной цены спорных объектов более чем на 20% ниже рыночной стоимости.
Судьи кассационной инстанции согласились с выводами суда первой инстанции только в части занижения стоимости реализации квартиры (она была продана за 1,5 млн руб., в то время как ее рыночная стоимость составляла 7 млн руб.).
В отношении машино-места судьи отметили, что заключение оценщика подтверждает отклонение продажной цены машино-места всего на 5,6% (этот объект был продан за 130 тыс. руб. при рыночной стоимости 137 тыс. руб.). Лимит, установленный ст. 40 НК РФ, в данном случае не превышен. Поэтому начисление налога на прибыль по продаже машино-места незаконно.
Рассрочка оплаты к материальной выгоде и налогообложению не приводит, т.к это купля-продажа, а не предоставление кредита или займа.
СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.