ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

29 января `08

Здравствуйте. Я снял в мае 2007 г. 1 комнатную квартиру до апреля 2008 г. По договору хозяин должен был установить в квартире телефон и домофон, но этого не сделал, и более того отказывается это делать. Он хочет повысить арендную плату и угрожает мне тем, что он меня выселит, те поменяет замки в мое отсутствие, вынесет из квартиры мое имущество. Что мне делать в такой ситуации?

Ответ:

Покажите юристу текст договора, возможно договором установлены условия досрочного
расторжения договора, штрафные санкции за невыполнение сторонами предусмотренных
договором обязательств, а также возможность арендодателя в одностороннем порядке
увеличивать арендную плату. При анализе договора можно оценить судебную перспективу
спора для каждой из сторон. В остальном в оставшийся срок обеспечьте присутствие
кого-либо в квартире, чтобы угроза не была реализована или постарайтесь договориться
с арендодателем. Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может
быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично,
когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается
соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст.451 ГК РФ :

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении
договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не
предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько,
что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с
существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может
быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи,
изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно
следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения
обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона
не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности,
какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее
договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения
обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств
суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора,
исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов,
понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается
по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит
общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий
затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме,
что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового
оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной
в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или
расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный
срок (ст.452 ГК РФ).