ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

14 февраля `08

Добрый день. Хороший знакомый хочет снять нашу двухкомнатную квартиру под офис. Возможно ли вообще сдавать жилье под офис? Какой налог в таком случае нужно платить? Нужно ли перерасчитывать оплату коммунальных услуг и кто это должен делать? Спасибо.

Ответ:

Согласно ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не
допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Пользование
жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов
проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности,
санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также
в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством
Российской Федерации. Согласно ст.293 ГК РФ если собственник жилого помещения
использует его не по назначению (в частности сдаёт под офис), систематически нарушает
права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его
разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости
устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить
собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения
продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение
не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт,
суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных
торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств
за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Прекращение права собственности
на жилое помещение - это крайняя мера. Первоначально собственник должен быть предупрежден
органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения, а если они
влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для
ремонта.

Для того, чтобы сдавать жильё под офис без нарушения прав жильцов дома сначала
нужно, чтобы квартира из жилой стала нежилым помещением, что возможно, если квартира
на первом этаже многоэтажного дома или на всех этажах под квартирой находятся
нежилые помещения. В нежилом помещении никто не может быть зарегистрирован по
месту жительства (ст.22 ЖК РФ). Для перевода жилого помещения в нежилое помещение
собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий
перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные
в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт
такого помещения из ПИБа);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства
и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и
(или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения
в качестве жилого или нежилого помещения).

Если помещение сдаётся физическим лицом, то он ежегодно подаёт декларацию по
НДФЛ и платит 13% с полученного дохода (если он-резидент РФ по уплате налогов-ст.207
НК РФ) - ст.224 НК РФ. Нерезидент платит НДФЛ по ставке 30%. Если сдача в аренду
является деятельностью индивидуального предпринимателя, зарегистрированного в
установленном порядке, то налоги он уплачивает в соответствии с выбранной им системой
налогообложения и это приводит к уплате налога по более низкой ставке. После перевода
жилого помещения в нежилое происходит перерасчёт оплаты коммунальных услуг. Собственник
несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных услуг,
техобслуживания, абонентской платы за телефон, является обязанностью собственника
независимо от того, использует его сам владелец или имущество сдается в аренду.
Указанные расходы для любого собственника являются неизбежными, в связи с чем
они не относятся к расходам, непосредственно связанным с получением собственником
дохода от сдачи в аренду принадлежащего ему нежилого помещения. Суммы коммунальных
платежей и абонентской платы за телефон, оплаченные за счет средств арендатора,
являются доходом физического лица - арендодателя, подлежащим обложению налогом
на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.