ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

14 февраля `08

Здравствуйте, уважаемые юристы! Подскажите, пожалуйста, как вести себя в следующей ситуации: я заключила договор найма жилого помещения, одним из пунктов которого предусмотрено, что владелец квартиры обязуется посещать сдаваемое помещение не чаще 1 раза в месяц и только по предварительной договоренности с нанимателем (мной) и в моем присутствии. Однако владелец всеми правдами и неправдами пытается попасть в квартиру. Были неоднократные явления без уведомления меня и в мое отсутствие (дома была ремонтники и домработница), а в моем присутствии он заходит в квартиру как к себе домой, объясняя, что "это его квартира, и он имеет право". Я склоняюсь к тому, чтобы прекратить договор аренды. Каковы мои права, что мне нужно сделать для расторжения, и на какие из оплаченных мною денег (ремонт с ведома хозяина, залог, оплата услуг агентства по подбору, стоимость незапланированного переезда) я имею право истребовать у владельца? Заранее - спасибо!

Ответ:

Сначала изучите текст заключённого Вами договора и посмотрите: не предусмотрена
ли договором ответственность наймодателя по договору коммерческого найма (арендодателя).
Если ответственность не предусмотрена, но свою обязанность наймодатель в этой
части не выполняет, то согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения
обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В соответствии
со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения
причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение
убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело
или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение
его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо
получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было
нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого
нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды
в размере не меньшем, чем такие доходы. Трудно представить, что у Вас в связи
с этой ситуацией возникли убытки, скорее это моральный вред, но рассчитывать на
сколько-нибудь значительное возмещение не приходится, если Вы не заболели в результате
данной ситуации. Расторгнуть договор досрочно Вы имеете право, предупредив об
этом наймодателя и передав ему помещение как в соответствии с условиями заключённого
договора, а при их отсутствии в соответствии с главой 29 ч.1 ГК РФ. В соответствии
со ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан,
постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным
предупреждением наймодателя за три месяца (если иное не предусмотрено заключённым
Вами договором).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной
в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или
расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный
срок (ч.2 ст.452 ГК РФ). Если основанием для изменения или расторжения договора
послужило существенное нарушение договора одной из сторон (вряд ли суд признает
такое нарушение существенным), другая сторона вправе требовать возмещения убытков,
причиненных изменением или расторжением договора (ч.5 ст.453 ГК РФ). Оплату услуг
агентства Вам не вернут в любом случае, т.к договор исполнен и прекращён с момента
заключения Вами договора найма. Условия возврата залога также предусмотрены заключённым
Вами договором или отдельным договором о залоге. Обычно он берётся на случай неоплаты
телефонных разговоров, коммунальных платежей (если их оплачивает наниматель-арендатор)
или арендной платы и если задолженностей на момент расторжения договора нет, то
залог подлежит возврату, а при наличии спора взыскивается в судебном порядке.
Если Вы предусматривали, что наймодатель не возмещает Вам расходы по ремонту при
условии использования квартиры на весь срок договора, то можно говорить о возмещении
расходов (при наличии квитанций, чеков, договора на ремонт) пропорционально той
части времени, когда Вы были вынуждены не пользоваться квартирой из-за нарушения
наймодателем своих обязательств по договору. При отказе от возмещения вопрос рассматривается
в судебном порядке. В противном случае Вы вправе требовать возмещения затрат по
неотделимым улучшениям при доказанности суммы затрат и согласия наймодателя на
производство работ. Нужно учитывать, что согласно ст.681 ГК РФ текущий ремонт
сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не
установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем
жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором
найма жилого помещения.