ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

20 октября `10

Здравствуйте!
Дом принадлежит ТСЖ. В одной из квартир (приватизирована) сорвало батарею. Аварийная бригада не приехала. Когда нашли ключ от подвала, кипяток успел протечь до земли и залить арендаторов (магазин на 1 этаже) Магазин требует возмещения ущерба. ТСЖ ссылается на то, что батарея протекла по вине хозяев. Кто прав? В этот же день сорвало батарею еще в одной квартире, уже когда пришли водопроводчики, поэтому воду перекрыли быстрее и такой сильной протечки не было.

Ответ:

При отсутствии договорённости вопрос возмещения ущерба будет решаться в судебном порядке. Из текста вопроса нельзя понять причину аварии (самовольная замена собственником радиаторов и нарушения при их установке, подача воды под чрезвычайно высоким давлением, производственный дефект оборудования и. т. д). При необходимости суд может назначить экспертизу с целью установления причин аварии и вины ответчика.
Если иск будет предъявлен к ТСЖ, то ответчик должен просить привлечь к участию в деле собственника квартиры, чтобы при установлении его вины предъявить регрессный иск к собственнику.
Очень много споров ведется по вопросу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу в многоквартирном доме. Управляющая организация и собственник квартиры стремятся переложить друг на друга расходы по их ремонту (замене).
С одной стороны, п. 1 ст. 36 ЖК РФ гласит: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичным образом согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (такая же норма приведена и в пп. "д" п. 2 Правил содержания общего имущества). С другой стороны, в п. 6 названных Правил указано: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Иначе говоря, несмотря на то что обогревающий элемент (радиатор) обогревает только одно помещение, он отнесен к общему имуществу.
Исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Письмо от 04.09.2007 N 16273-СК/07). Разделяют мнение чиновников и некоторые арбитры. Так, в Постановлении от 24.05.2007 N Ф09-3841/07-С1 ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали. Арбитры согласились с жилищной инспекцией: так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество.
Есть приверженцы и противоположного мнения: в Постановлении от 16.10.2008 N А26-2110/2008 арбитры ФАС СЗО признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такой же вывод при аналогичных обстоятельствах прозвучал и в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 N А05-12711/2008.
Согласно пп. "а" п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию.
Ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.