ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

23 октября `10

Получив кредит на недвижимость для покупки комнаты, каким образом надо оформить сделку, где, в каком органе, с чего начать? Нужна будет закладная. Кто ее оформляет?

Ответ:

Договор купли-продажи достаточно оформить в простой письменной форме, но некоторые банки требуют нотариального удостоверения, ссылаясь на опасения утраты договора и возможности получения дубликата. Для начала оформления кредита заемщику необходимо собрать бумаги, подтверждающие его платежеспособность. Сначала необходимо заполнить заявление на получение ипотечного кредита и анкету банка, зачастую эту анкету можно найти на сайте банка, сэкономив тем самым время. Также понадобятся документы, удостоверяющие личность заемщика (не обязательно должен быть паспорт Российской Федерации - многие банки не требуют российского гражданства), копии свидетельства государственного пенсионного страхования, свидетельства о постановке на учет в налоговом органе (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)), военного билета для мужчин призывного возраста, документов об образовании, свидетельства о браке/разводе и брачный контракт (при наличии), свидетельства о рождении детей, трудовой книжки, заверенной работодателем.
После того как заемщик находит квартиру, ему необходимо получить на нее одобрение банка. Для этого надо предоставить кредитному учреждению следующие документы: копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если заемщик берет кредит на жилье в строящемся доме, документы из БТИ или ПИБа - экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости объекта. На рассмотрение квартиры в банках уходит до 5 дней.
Обычно предварительно проект договора купли-продажи показывают в банке, предоставляющем ипотечный кредит. В тексте договора должен быть указан источник средств для расчёта с продавцом, сроки расчёта после регистрации перехода права собственности. Вам нужно внимательно изучить кредитный договор. Иногда кредит может быть предоставлен без залога приобретаемой недвижимости при наличии поручителей. Перед заключением кредитного договора заемщику необходимо узнать обо всех предстоящих фактических расходах, которые, как правило, составляют 3 - 4% от стоимости квартиры. В эту сумму входит сбор за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги по страхованию. Банк может взять комиссию и за рассмотрение заявки, и за выдачу денег наличными, и за конвертацию наличных в случае, если кредит брался в одной валюте, а выплачивается в другой. Следующий шаг - оформление страховки. Как правило, страхуются следующие три вида рисков: страхование жизни и здоровья, страхование имущества, титульное страхование (страхование права собственности заемщика на жилье). Поскольку выплачивать страховые платежи заемщику надо будет ежегодно в течение всего срока действия кредитного договора, очень важно сразу согласовывать со страховой компанией порядок начисления и уплаты ежегодных платежей, которые в среднем составляют 1,5% от остаточной суммы кредита в год.
Последним шагом станет заключение кредитного договора. В кредитном договоре оговариваются размер кредита, срок его возврата, цель, величина процентной ставки за пользование кредитом и порядок ее расчета. Особое внимание следует обратить на способ погашения кредита (дифференцированный или аннуитетный), платежный период и схему досрочного погашения. Кредитный договор также должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц.
Договор с банком оформляется в один день с договором купли-продажи квартиры и договором страхования. После прохождения всех этих процедур заемщик становится собственником выбранной недвижимости и при этом она остается в залоге у кредитного учреждения до момента погашения кредита, залог регистрируется в УФРС при регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
Банк проверяет юридическую "чистоту" представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков - это бывает необходимым условием получения ипотечного кредита.
Стороны договора ипотеки вправе также (но не обязаны) составить закладную.
Понятие закладной представлено в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно ст. 13 указанного Закона закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет следующие права ее владельца:
- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
- право залога на имущество, обремененного ипотекой.
Закладная выписывается в том случае, если договор об ипотеке содержит положение, что права залогодержателя удостоверяются закладной.
Закладная служит определенным инструментом, позволяющим кредитору (залогодержателю) получить свои денежные средства в сроки ранее, чем сделка закончится, поэтому, как правило, залогодержатель заинтересован в том, чтобы ему был выдан этот документ. Передав закладную по индоссаменту, кредитор получает необходимые средства, а залогодержателем становится получатель закладной.
Однако, в связи с тем что закладная позволяет залогодержателю выполнить подобные действия, к ее оформлению предъявляются достаточно жесткие требования. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 5 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ).
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.