ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

27 октября `11

Здравствуйте. Хотим купить комнату (17кв.м.) в коммунальной квартире в Московской области. Дом ветхий. Комната приватизирована, но продается по договору дарения, поскольку один из соседей по квартире сидит в тюрьме (не может дать согласие на продажу). 1. Возможна ли прописка нашей семьи (планировали сначала регистрацию папы и новорожденного, а через несколько месяцев мамы и 9-летнего ребенка) без согласия соседей по квартире? 2. Когда можно подать заявку на улучшение жилья (если можно в данной ситуации)? (дом пока не запланирован под снос) 3. чего опасаться при покупке по договору дарения?

Ответ:

Если написать соседу по месту отбытия им наказания, то он может прислать отказ от преимущественного права покупки комнаты, заверенный начальником исправительного учреждения. Если комната будет Вам подарена, то Вам придётся платить налог на дарение по ставке 13% от рыночной стоимости комнаты, т.к даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. Если договор дарения признают недействительным, то Вы потеряете и комнату и уплаченные деньги. Срок давности по таким искам максимально 3 года с момента нарушения права истца. Договор дарения безвозмездный, поэтому при уплате денег он становится ничтожным. Если же признать сделку мнимой, т.к действительно стороны имели в виду договор купли-продажи, то нарушаются права соседа на преимущественную покупку продаваемой комнаты. При дарении за деньги закон нарушен. Многие в такой ситуации делают сделку в два этапа: сначала дарят небольшую долю комнаты действительно бесплатно, а потом покупают за деньги остальную часть, т.к уже являются сособственником, имеющим право преимущественной покупки, а право выбора покупателя среди соседей принадлежит продавцу. Это позволит не потерять деньги при признании договора ничтожным или недействительным. Если квартира приватизировалась как отдельная и не была коммунальной, то на вселение членов семьи собственника требуется согласие другого собственника и членов его семьи. Если же квартира приватизирована как коммунальная, то согласие соседа на вселение не требуется. В Санкт-Петербурге для постановки на очередь по улучшению жилищных условий нужно иметь 10 лет проживания в городе, последние 5 лет не ухудшать намеренно свои жилищные условия и иметь жильё по размеру не более учётной нормы на человека (для коммунальной квартиры учётная норма в СПб. составляет 15 кв.м общей, а не жилой площади на человека). Каждый субъект федерации устанавливает свои нормы для постановки на учёт по улучшению жилищных условий.

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.