ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

11 апреля `12

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, как можно самостоятельно согласовать перепланировку по эскизу? Узнал, что можно подать заявления через Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Там в перечне документов, которые необходимо предоставить, присутствует "проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения". Однако, ввиду того, что перепланировка является не сложной (в квартире-студии планирую смонтировать стену (отгородить кухню от комнаты) и перенести плиту в пределах кухни), нет необходимости заказывать проект в специализированной организации. Подскажите, пожалуйста, каким документом в Санкт-Петербурге регламентируется составление этого эскиза (какие требования)? Если квартира в новостройке, можно ли подать заявление на такую перепланировку до получения Свидетельства о государственной регистрации права (не хочется ждать 3-6 месяцев)? А если нет, то сложно ли будет узаконить такую перепланировку, сделав её самовольно?а такую перепланировку до получения Свидетельства о государственной регистрации права (не хочется ждать 3-6 месяцев)? А если нет, то сложно ли будет узаконить такую перепланировку, сделав её самовольно?

Ответ:

Согласно ст.26 ЖК РФ основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера. Что касается гражданской ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Пункт 1 ст. 222 ГК РФ называет самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Фактически жилищное законодательство предусматривает принудительное изъятие жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает.
Стоит отметить, что положения законодательства о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах - п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ договору.
Разработку проектной документации осуществляют индивидуальные предприниматели или юридические лица, имеющие выданные саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким видам работ, в соответствии с законодательством РФ и сами Вы не можете разработать проект перепланировки, не имея указанных полномочий. Отсутствие проекта является основанием к отказу в согласовании перепланировки. Какая-либо перепланировка до получения св-ва о регистрации права собственности запрещена категорически и ответственность за это устанавливается договором долевого участия в жилищном строительстве.
По решению суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозы их жизни или здоровью (п.4 ст.29 ЖК РФ).

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.