ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

22 июля `08

Здравствуйте. Я собираюсь купить комнату в коммунальной квартире. Агент говорит, что поскольку комната приватизирована менее 3-х лет назад, нужно оформлять сделку с указанием стоимости менее 1 млн., причем из долевого расчета всей квартиры. Т.е., если я покупаю 16/129 долей, то и стоимость сделки будет менее 124 тыс. р. Мне бы не хотелось оформлять договор на такую маленькую сумму, тем более, что я по собственной инициативе собираюсь страховать титул. Есть тут что-нибудь неправомерное и особо рискованное? Могу ли я потребовать оформлять в таком случае хотя бы на 1млн? Спасибо

Ответ:

Цена в
договоре купли-продажи устанавливается соглашением сторон. Если
продавец-резидент РФ по уплате налогов (ст.207 НК РФ), то при продаже комнаты
в
такой квартире после 1 января 2007г., которой он владел до продажи менее 3-х
лет, он вправе рассчитывать на имущественный налоговый вычет по пп.1 п.1 ст.220
ГК РФ на сумму продажи, но не свыше, чем на 1000000руб. Однако на практике не
исключено, что отказ налогового органа придётся обжаловать в судебном порядке
(см. письмо ФНС РФ от 16.01.2008 № ВЕ-9-04/2 "О порядке налогообложения
дохода физического лица", письмо Минфина РФ от 07.03.2008 №
03-04-05-01/60). Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
и сделок с ним и свидетельство о государственной регистрации прав содержат
описание объекта недвижимого имущества.

Налоговые
органы считают, что если в указанных реестре и свидетельстве запись -
"комната", то имущественный налоговый вычет предоставляется как при
продаже комнаты, то есть на 1000000руб..

Если в
указанных реестре и свидетельстве запись - "доля", то имущественный
налоговый вычет предоставляется как при продаже доли. Однако и в последнем
случае имеется судебная перспектива. В Конституционном Суде Российской
Федерации были на рассмотрении жалобы ряда граждан на нарушение конституционных
прав подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса по вопросам, связанным с размером
имущественного налогового вычета при продаже комнат и долей (см. Постановление
Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П "По делу о проверке
конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220
Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И.
Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой"). КС
РФ отметил, что при реализации выделенных долей в имуществе по одному договору
купли-продажи положения указанной нормы не применяются, т.е. вычет не
распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Доля в праве общей
долевой собственности по мнению КС РФ относится к понятию "иное
имущество" и при ее продаже применяется размер вычета не более 125 000
руб. По мнению Суда, невыделенная доля в праве общей собственности имеет менее
значимую ценность по отношению к праву на весь объект недвижимости или
выделенную в натуре долю в нем.

Ильина
Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10.