ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

12 августа `08

Здравствуйте.В 2-х комнатной квартире прописаны 4 человека:муж,его отец и мы с сыном.Квартира не приватизирована.Возможно ли разменять квартиру и на сколько комнат? Общая площадь квартиры 47 кв.м.

Ответ:

Согласно ст.59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире,
в которой проживают несколько собственников, на основании их заявления предоставляется
по договору социального найма проживающим в этой квартире собственникам, если
они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном
порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, то есть состоят
на очереди в Администрации по месту жительства. В СПб. для постановки на учёт
из коммунальной квартиры учётная норма составляет 15 кв.м общей площади на человека
(учитывается вся имеющаяся у семьи площадь, в том числе по другим адресам).. При
этом нужно прожить в городе не менее 10 лет и последние 5 лет не ухудшать своих
жилищных условий. Состав семьи при определении ежемесячного дохода, приходящегося
на каждого члена семьи, определяется в соответствии с жилищным законодательством
Российской Федерации.

При определении ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и
ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина учитывается сумма доходов
каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина, которые получены как
в денежной, так и в натуральной форме, в том числе:

а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете
среднего заработка в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации
от 11 апреля 2003 года № 213 "Об особенностях порядка исчисления средней заработной
платы";

б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;

в) компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением
за время исполнения государственных и общественных обязанностей;

г) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку,
заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи
с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;

д) социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных
фондов и других источников, к которым относятся:

пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат неработающим трудоспособным
лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное
материальное обеспечение пенсионеров;

ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку;

стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях начального, среднего и высшего
профессионального образования, аспирантам и докторантам, обучающимся с отрывом
от производства в аспирантуре и докторантуре при образовательных учреждениях высшего
профессионального образования и научно-исследовательских учреждениях, слушателям
духовных учебных заведений, а также компенсационные выплаты указанным категориям
граждан в период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям;

пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты безработным гражданам,
а также стипендия и материальная помощь, выплачиваемые гражданам в период профессиональной
подготовки, переподготовки и повышения квалификации по направлению органов службы
занятости, выплаты безработным гражданам, принимающим участие в общественных работах,
и безработным гражданам, особо нуждающимся в социальной защите, в период их участия
во временных работах, а также выплаты несовершеннолетним гражданам в возрасте
от 14 до 18 лет в период их участия во временных работах;

пособие по временной нетрудоспособности, пособие по беременности и родам, а также
единовременное пособие женщинам, вставшим на учет в медицинских учреждениях в
ранние сроки беременности;

ежемесячное пособие на ребенка;

ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста
1,5 лет и ежемесячные компенсационные выплаты гражданам, состоящим в трудовых
отношениях на условиях трудового договора и находящимся в отпуске по уходу за
ребенком до достижения им 3-летнего возраста;

ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную службу по контракту,
в период их проживания с супругами в местностях, где они вынуждены не работать
или не могут трудоустроиться в связи с отсутствием возможности трудоустройства
по специальности и были признаны в установленном порядке безработными, а также
в период, когда супруги военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья
детей, связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если
по заключению учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет
нуждаются в постороннем уходе;

ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц рядового и начальствующего
состава органов внутренних дел Российской Федерации и учреждений уголовно-исполнительной
системы Министерства юстиции Российской Федерации в отдаленных гарнизонах и местностях,
где отсутствует возможность их трудоустройства;

ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному страхованию от несчастных
случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в настоящем пункте, и иные
социальные выплаты, установленные органами государственной власти Российской Федерации,
органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного самоуправления
в Санкт-Петербурге, организациями;

е) доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным
ее членам) или одиноко проживающему гражданину, к которым относятся:

доходы от реализации и сдачи в аренду (наем) недвижимого имущества (земельных
участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств,
средств переработки и хранения продуктов;

доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних
насаждений, огородной продукции, продукционных и демонстрационных животных, птицы,
пушных зверей, пчел, рыбы);

ж) другие доходы семьи или одиноко проживающего гражданина, в которые включаются:

денежное довольствие военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел Российской
Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции
Российской Федерации, таможенных органов Российской Федерации и других органов
правоохранительной службы, а также дополнительные выплаты, носящие постоянный
характер, и продовольственное обеспечение (денежная компенсация взамен продовольственного
пайка), установленные законодательством Российской Федерации;

единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов внутренних
дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы
таможенных органов Российской Федерации, других органов правоохранительной службы;

оплата работ по договорам, заключаемым в соответствии с гражданским законодательством
Российской Федерации;

материальная помощь, оказываемая работодателями своим работникам, в том числе
бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту;

авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с законодательством Российской
Федерации об авторском праве и смежных правах, в том числе по авторским договорам
наследования;

доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая доходы, полученные
в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе хозяйства
без образования юридического лица;

доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении собственностью организации;

алименты, получаемые членами семьи или одиноко проживающим гражданином;

проценты по банковским вкладам;

наследуемые или подаренные денежные средства;

денежные эквиваленты полученных членами семьи или одиноко проживающим гражданином
льгот и социальных гарантий, установленных органами государственной власти Российской
Федерации, органами государственной власти Санкт-Петербурга, органами местного
самоуправления в Санкт-Петербурге, организациями.

В доходе семьи или одиноко проживающего гражданина не учитываются:

государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной социальной помощи в виде денежных выплат
и натуральной помощи;

единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного
жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей
собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными
расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии
с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы.

Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключается сумма уплаченных
алиментов.

В доходе семьи или одиноко проживающего гражданина не учитываются:

государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной социальной помощи в виде денежных выплат
и натуральной помощи;

единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного
жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей
собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными
расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии
с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы.

Доходы каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина учитываются до
вычета налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Стоимость находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению
имущества, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость находящегося в собственности
одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению имущества для признания
их малоимущими в целях принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
определяется уполномоченным органом, в который семья или одиноко проживающий гражданин
обращается с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

При определении стоимости находящегося в собственности членов семьи или одиноко
проживающего гражданина имущества учитываются следующие виды подлежащего налогообложению
имущества:

1) жилые помещения, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения;

2) земельные участки;

3) транспортные средства.

Учету подлежит имущество, принадлежащее членам семьи или одиноко проживающему
гражданину на праве собственности. Имущество, находящееся во временном пользовании,
не учитывается.

Если имущество находится в долевой собственности, учитывается только доля членов
семьи или одиноко проживающего гражданина.

Уполномоченный орган, в который семья или одиноко проживающий гражданин обращается
с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, определяет
стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего
гражданина, на основании представленных сведений:

1) о составе имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению,
что должно быть подтверждено налоговым органом;

2) об инвентаризационной стоимости жилых помещений, дач, гаражей и иных строений,
помещений и сооружений, которая определяется органами технической инвентаризации;

3) о нормативной цене земли;

4) о стоимости транспортного средства, которая определяется в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Малоимущими для целей постановки на учёт признаются граждане, чей ежемесячный
доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины
прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности
и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную
стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге (см. Закон
Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 в ред. от 06.05.2008г. "О порядке ведения
учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых
помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге".

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, освободившееся
жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой
квартире собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими
и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее
нормы предоставления (в СПБ.- 18 кв.м общей площади на человека), на основании
их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, освободившееся
жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи  по рыночной цене с понижающими коэффициентами в зависимости от времени состояния
на учёте по улучшению жилищных условий гражданам, которые обеспечены общей площадью
жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании
их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, которые могут получить или выкупить
комнату, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании
договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Предоставленной в вопросе информации недостаточно для более конкретного ответа
на поставленный вопрос.

Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10