ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

19 июля `12

В чем отличие между жилищным отделом и жилищным агентством района? Где заключают договор аренды комнаты в коммунальной квартире там или там? Социальный найм: прописаны отец и сын, в счете за жилье Фамилия отца. Отец живет в другом месте, разведены с матерью. Сын (24 года) живет у матери (у нее своя квартира), прячется от армии (к комнате она отношение не имеет). С кем заключать договор: с отцом или с сыном? У кого приоритет или и с тем и с другим? И как по закону заключить договор? Что грозит матери по у/к, если она заключит и подпишет договор сама (типа она собственница комнаты) через малоизвестную риэлторскую фирму и больше года будет сдавать(сын во всем ей подчиняется)? И можно ли заключить официальный договор только с отцом?

Ответ:

Для заключения договора поднайма муниципального жилья нужно письменное согласие наймодателя, с которым у отца заключён договор социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей (ст.76 ЖК РФ). Таким образом лучше, если сначала комната до 1 марта 2013г. будет приватизирована, т.к тогда не потребуется предварительное согласие соседей и наймодателя, не будет иметь значение метраж. Мать сына может осуществлять приватизацию и сдаватьжильё при наличии доверенности как от отца, так и от сына. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год. Если есть все разрешения и договор заключает отец, то он должен иметь доверенность или письменное согласие на сдачу площади в поднаём от сына.
Санкт-Петербургские государственные учреждения - районные жилищные агентства осуществляет от имени Санкт-Петербурга права и обязанности наймодателя жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
В жилищном отделе администрации района можно обращаться при принятии решения о продаже освободившихся жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах гражданам, являющимся нанимателями и(или) собственниками жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах и обеспеченным общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
при принятии решения о продаже гражданам, занимающим жилые помещения по договорам найма, заключенным на основании решений органов государственной власти Санкт-Петербурга, за исключением жилых помещений, предоставленных в аренду организациям в целях использования для проживания работников в связи с характером их трудовых отношений;
при принятии решения о продаже гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания по причине аварийного или ветхого состояния, при условии проведения гражданами необходимого ремонта и устранения аварийного или ветхого состояния.
При наличии разрешения на поднаем от администрации района договор заключается нанимателем с поднанимателем в простой письменной форме с предоставлением экземпляра договора наймодателю. Составить договор может помочь юрист (адвокат) с включением в договор указанных выше условий, указанных в ЖК РФ и с учётом пожеланий сторон.
Договор, заключённый в нарушение закона, приведёт к признанию его ничтожным и к выселению поднанимателей до истечения срока договора.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.