ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

19 июля `12

С какими документами необходимо ознакомиться при заключении договора долевого строительства? На какие существенные моменты в договоре обратить внимание?

Ответ:

Нужно изучить Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Федеральным законом № 214-ФЗ определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Соответственно эти документы наряду с Уставом застройщика со всеми изменениями и нужно изучать, причём лучше с юристом (адвокатом), который независим от агентства недвижимости –посредника в сделке. Необходимо выяснить имеется ли у компании-застройщика разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, пройдена ли государственная экспертиза проекта. По требованию участника долевого строительства компания-застройщик обязана предоставить полный пакет документов. Федеральный закон № 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:
учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Два основополагающих документа, которые обязательно необходимо запросить у застройщика, - это документ, подтверждающий право пользования застройщика земельным участком под строительство многоквартирного жилого дома, а также разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В случае отсутствия указанных документов застройщик не имеет права заключать договор долевого участия.
Нужно проверить отсутствие регистрации прав требования на квартиру, которая приобретается Вами в Управлении Регистрации, кадастра и картографии, получив выписку из ЕГРП. Стоит интересоваться финансовым положением застройщика и тем, как он сдавал ранее построенные объекты, нарушались ли сроки окончания строительства, которые должны быть указаны в договоре наряду с ответственностью застройщика за их нарушение. Нужно очень серьезно подойти к оформлению договора об участии в долевом строительстве, чтобы впоследствии не пришлось обращаться в суд. В рамках виртуальной консультации осветить все проблемы, возникающие при заключении договора долевого участия в строительстве невозможно. Прежде чем подписывать договор проанализируйте содержание проекта договора с юристом (адвокатом) и постарайтесь урегулировать возможные разногласия.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.