ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

23 августа `12

1. Можно ли по законам РФ сдавать жильё по простой рукописной доверенности? Просьба в ответе указать ссылку на регламентирующий данную норму права закон. Спасибо. 2. Что делать если арендаторы в какой-то момент перестают платить и отказываются уезжать? Должна ли в таких случаях помогать милиция? Просьба в ответе указать ссылку на регламентирующий данную норму права закон. Будет ли легче выселить нанимателей, если открыть фирму и сдавать жильё от фирмы?

Ответ:

Создание фирмы на упрощённой системе налогообложения позволит уменьшить размеры налогообложения полученных доходов (6% вместо 13%, которые платит физическое лицо), а в остальном в вопросе выселения все вопросы решаются одинаково как наймодателем физическим, так и юридическим лицом. В соответствии со ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" работники полиции обязаны оказывать содействие судебным приставам-исполнителям при исполнении ими служебных обязанностей в случаях, если судебным приставам-исполнителям препятствуют в совершении исполнительных действий или есть угроза для их жизни или здоровья. На практике необходимость участия в исполнительном производстве работников полиции требуется, например, при исполнении исполнительного документа о выселении должника или о вселении взыскателя.
По делу "Прокопович против России" (Case of Prokopovich v. Russia (application N 58255/00), judgment of 18 November 2004, § 37 // http://www.echr.coe.int (фрагмент на русском языке опубликован в Бюллетене Европейского суда по правам человека. 2005. № 4), рассмотренного в Европейском суде, заявительница после смерти сожителя была во внесудебном порядке выселена властями из принадлежавшей ему квартиры, в которой долгое время проживала совместно с ним. В постановлении по этому делу Европейский суд, не обсуждая вопрос о наличии у заявительницы законных оснований для проживания в спорной квартире после смерти сожителя (данный вопрос был разрешен российскими судами не в пользу заявительницы), констатировал незаконное вмешательство властей в право на уважение ее жилища, связанное с вторжением в квартиру сотрудников милиции и выселением ее во внесудебном порядке, не предусмотренном нормами национального законодательства. Констатируя нарушение требований ст. 8 «Конвенции о защите прав человека и основных свобод» (заключена в г. Риме 04.11.1950 с изм. от 13.05.2004), Европейский суд отметил, что по делу существуют убедительные, согласующиеся и неопровержимые фактические обстоятельства, которые дают основания сделать вывод, что у заявительницы имелись достаточные и длительные узы, связывающие ее с квартирой ее покойного сожителя, чтобы эту квартиру можно было считать ее "жилищем" в значении положений ст. 8 указанной Конвенции. В рамках данного дела Европейский суд также сформулировал общую правовую позицию, согласно которой концепция "жилища" по смыслу ст. 8 Конвенции не ограничена жилищем, занимаемым на законных основаниях или в установленном порядке. То, является ли место конкретного проживания "жилищем", которое бы влекло защиту на основании пункта 1 статьи 8 Конвенции, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания.
Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Задолженность по оплате также взыскивается в судебном порядке вместе со штрафными санкциями за просрочку оплаты (если они предусмотрены в договоре). При отсутствии санкций в договоре можно взыскивать проценты за просрочку оплаты по ст.395 ГК РФ, то есть по действующей ставке рефинансирования ЦБ РФ.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Предполагаемому нанимателю, чтобы не быть обманутым, следует смотреть на правоустанавливающие документы собственника помещения. В частности, надо обязательно спрашивать подлинник. Как правило, операциями с документами занимаются риелторы, т.к. у собственника нет на это времени. Частенько бывает так, что добросовестные риелторы имеют на руках только копии таких документов, т.к. они не хотят носить с собой подлинники (не дай бог, они потеряются), и в то же время собственник отдавать подлинники не хочет из-за недоверия к риелторам. Возникает дилемма - с одной стороны, на подлинник не посмотришь, а с другой - риелтор добросовестный. Необходимо, чтобы подлинники нанимателю показали. Более того, необходимо настаивать на том, чтобы показали самого собственника, для того чтобы можно было посмотреть его паспорт, удостоверится, что он не болен какими-либо психическими заболеваниями, не злоупотребляет наркотиками или алкоголем, жив и намерен сдавать квартиру. Потому что именно в такой неблагоприятной среде совершаются все незаконные действия.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенность - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. В целом законодатель не предусмотрел ограничений для выдачи доверенности, но указал конкретные ситуации, когда это необходимо или возможно. Так, в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Доверенность составляется в письменной форме, простой или нотариальной. Как правило, закон предъявляет требования лишь к содержанию доверенности, оставляя форму произвольной (унифицированные формы доверенностей утверждены только для отдельных случаев).
Доверенность подразумевает письменную форму. При этом доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, также должна быть нотариально оформлена (п. 3 ст. 187 ГК РФ, ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно требуется в случаях, прямо предусмотренных законом (договор коммерческого найма к таким сделкам не относится).
Законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:
- договор об уступке права (требования) и о переводе долга, основанных на сделках, совершенных в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ);
- договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК РФ);
- договор ренты (ст. 584 ГК РФ);
- завещание (п. 1 ст. 1124 ГК РФ);
- брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
- соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК РФ);
- согласие супруга на отчуждение недвижимости, находящейся в общей собственности супругов (ст. 35 СК РФ);
- сделка по продаже доли (или ее части) в уставном капитале ООО (ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью");
- согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество (п. 4 ст. 349 ГК РФ) и недвижимое имущество (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");
- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК РФ);
- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ (таких, как получение зарплаты, пенсии, пособий, корреспонденции и пр.).

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.