ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

29 августа `12

Добрый день! Вопрос следующего характера: имеется 2-х комнатная квартира, в ней прописано 4 человека: я с братом и мать с отцом. В настоящий момент мать с отцом разведены, но вопрос раздела квартиры остаётся открытым. Нам (мне, брату и матери) был бы предпочтителен вариант выплатить отцу его долю, и остаться жить в данной квартире. Однако отец категорически против, который в данный момент там постоянно проживает. Я и мать в настоящее время там не проживаем, брат появляется периодически. Законных оснований для принудительного выселения отца и выплаты стоимости его доли мы, к сожалению, пока не имеем. И, собственно, первый вопрос: какие законные основания для выкупа доли отца и выселения его из квартиры мы можем иметь? И второй вариант: в случае невозможности выкупа доли отца мы рассматриваем случай продажи наших трёх долей стороннему лицу(ам). Здесь уже, как вариант, мы делим одну жилую комнату перегородкой для последующей перепродажи вместе с другой комнатой, и половину комнаты оставляем отцу. Возможен ли такой вариант? И на каких основаниях? Буду признателен за помощь! С Уважением, Станислав.

Ответ:

Из текста вопроса нет чёткой информации о том в чьей собственности находится квартира (приватизирована или приобретена в равнодолевую собственность всех четверых или куплена родителями в браке). Если отец зарегистрирован по месту жительства в указанной квартире, то помимо его желания выкупить его долю (если она у него имеется) и выселить его из квартиры нельзя. Каждый собственник доли может продавать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки продаваемой доли, каковое имеется у остальных собственников квартиры (ст.250 ГК РФ). Каждому направляется заказной почтой с уведомлением о вручении и описью вложения извещение о продаже и цене и месяц нужно ждать ответа. При получении отказа от покупки или по истечении указанного срока можно продавать долю любому найденному покупателю. Если отец произведёт регистрацию по месту жительства в другом месте и будет снят с регистрационного учёта в квартире по его собственному желанию, а его доля будет незначительна и он не будет заинтересован в её использовании, то лишь тогда согласно ч.4 и ч.5 ст.252 ГК РФ можно через суд требовать прекращения права долевой собственности с ним на квартиру с выплатой ему компенсации по рыночной стоимости, произведя предварительно оценку рыночной стоимости. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Перепланировка одной комнаты с образованием двух комнат, как правило, связана с потерей жилой площади, поэтому если отец против, то его невозможно обязать не препятствовать производству такой перепланировки по утверждённому предварительно проекту. Таким образом, потеря в жилой площади должна происходить за счёт остальных собственников. В комнате должно быть два окна и ширина выгороженной комнаты должна соответствовать норме, чтобы образованная комната была пригодной для проживания. При наличии технической возможности перепланировки и при наличии утверждённого проекта можно через суд обязать отца не препятствовать перепланировке и определять порядок пользования жилой площадью после производства перепланировки. Собственность на квартиру и после этого будет общая долевая и при продаже долей потребуется соблюдение требований ст.250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. При наличии согласия всех собственников можно продавать всю квартиру со встречной покупкой альтернативного жилья. В этом случае каждый собственник получит от продажи больше, чем при продаже доли.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.