ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

26 октября `12

Здравствуйте! Квартира досталась по наследству 2-м собственникам по 1/2. В собственности меньше 3х лет. Сейчас возник вопрос о продаже за 1600000. Хотим избежать налогов. Как я понял, и везде советовали, продавать за миллион. Какие документы надо будет получить от покупателей и предоставить в налоговую? Какую расписку надо получить от покупателя, чтобы он случайно не побежал в налоговую и не рассказал им, что купил за 1450000, а не как написано в договоре за 1 млн? Сегодня в агентстве предложили ещё вариант: продавать по долям, т.е чтобы каждая из долей была меньше миллиона, избежим ли мы при этом налога? Надо чтобы каждый продавал свою долю разным людям, чтобы избежать налога? Правда ли это? Заранее спасибо!!

Ответ:

Если продадите всю квартиру за 1млн. руб., то каждый из продавцов-резидентов по уплате налогов (ст.207 НК РФ) имеет право на имущественный вычет по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ в сумме 500000руб. и налог платить не придётся. Если каждый продавец получит больше суммы вычета, то с превышения заплатит 13% НДФЛ.
Правило абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, согласно которому при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами имущества пропорционально их доле, в рассматриваемом случае неприменимо, если произведён реальный раздел.
Дело в том, что такое распределение вычета имеет место, только когда квартира продается как единый объект права общей долевой собственности, а доли каждого совладельца не выделены в натуре. Если же квартира продается по одному договору, предусматривающему реализацию собственниками своих долей в квартире, выделенных в натуре, имущественный вычет не распределяется, ведь каждый продаваемый объект может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта индивидуального права собственности. На это указал, в частности, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П. Контролирующие органы поддерживают эту позицию (Письма ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 N 20-14/011120@ и др.).
Следует учитывать, что в случае выдела доли в натуре записи об объектах, образованных в результате подобных действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом отношения общей долевой собственности прекращаются.
Главным подтверждением того, что доля имущества выделена в натуре, является запись в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, сделанная в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором приводится описание объекта недвижимости. Именно этими сведениями будет руководствоваться налоговый орган при решении вопроса о предоставлении имущественного налогового вычета (Письма ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@ и от 16.01.2008 N ВЕ-9-04/2).
Кроме того, подтверждением выделения доли в натуре, по мнению ФНС России, могут служить копия выписки из лицевого счета по коммунальным платежам, оформленного персонально на владельца доли в квартире, договор купли-продажи и иные документы, представляемые налогоплательщиком в налоговый орган (Письма ФНС России от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@ и от 20.03.2009 N 3-5-04/277@).
В налоговую инспекцию каждый продавец подаёт декларацию по форме №3 НДФЛ, заявление на вычет, копии правоустанавливающих документов и договора купли-продажи.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.