ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

2 ноября `12

Я, работая в одном агенстве , представляя интересы арендатора заключила договор аренды по адресу пр. Наставников д 14 кв 219. Квартира находится на первом этаже. Арендаторы-семейная пара с 4 месячным ребенком и мамой одного из супругов. Через 2 недели после сделки я перешла работать в другое агенство и ко мне обратились мои клиенты с просьбой решить проблему, которая возникла при проживании по данному адресу. В квартире оказались мыши и клопы. Я связалась с агентом, представляющим интересы наймодателя, который вернул часть комиссионного вознаграждения и дал расписку на возврат оставшейся части 1.11 12. При заключении сделки агент наймодателя и наймодатель не скрывали, что находятся в дружеских отношениях. Вели разговоры об общем рабочем месте ранее. Арендаторы в то же время , как и мне сообщили хозяйке о том, что будут расторгать договор аренды. 28 числа был день оплаты, и наймодатель попросил освободить квартиру. За данный период времени нам не удалось подобрать нужный вариант. 2.11 12-наймодатель угрожает выселением. Квартира стоит на сайте под другим адресом и тем же агентом. Все доказательства изложенного у арендаторов имеются. Просьба подсказать, как грамотно поступить в данной ситуации, в связи с наступившими выходными днями нет возможности связаться с юристом агенства. С уважением Татьяна Александровна.

Ответ:

Уважаемая Татьяна Александровна!

У Вашей клиентки был заключен договор аренды квартиры, и ее действия и действия арендодателя регламентируются условиями указанного договора, в котором должны быть согласованы права и обязанности сторон, а также порядок и основания расторжения договора.
Обратите внимание на те пункты договора, в которых содержатся условия, при которых стороны могут расторгнуть договор (отказаться от его исполнения), требуется ли письменное предупреждение, и за какой срок это необходимо сделать.
В зависимости от того, что по этим вопросам указано в договоре, можно оценить правомерно ли требование арендодателя об освобождении арендованного помещения или нет.
Из текста Вашего вопроса следует, что в настоящее время договор аренды не расторгнут, и в договоре не оговорено иное, он может быть расторгнут в судебном порядке по иску заинтересованной стороны. При удовлетворении иска о расторжении договора арендодатель вправе требовать выселения арендатора.
Гражданский кодекс устанавливает общие правила в отношении договоров аренды. Конкретные условия согласуются в конкретном договоре.
Ниже привожу выдержки из ГК РФ, которые регулируют интересующие Вас вопросы.
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендованное помещение, оплата осуществляется в размере и порядке, установленном договором.
На основании ст.612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Зарецкая О.А.