ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

6 октября `08

Чем отличается «договор долевого участия в инвестиции объекта» от инвестора ,от договора от застройщика объекта? Какие могут возникнуть проблемы при покупке по долёвке у инвестора?

Ответ:

Согласно ст.2 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
(ред. от 16.10.2006) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации"  застройщик - юридическое лицо независимо от
его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды
земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого
строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства
(создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на
основании полученного разрешения на строительство. Положениями Закона № 214-ФЗ
также предусмотрено, что действие этого Закона не распространяется на отношения
юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с
инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости
(в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в
долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом
Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной
деятельности. Финансирование капитального строительства на основе
инвестиционных проектов в рамках осуществления инвестиционной деятельности
регламентируется Законом  № 39-ФЗ от
25.02.1999 (ред. от 24.07.2007) "Об инвестиционной деятельности в
российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и
гражданским законодательством и основано на общих принципах инвестиционных
отношений. В то время как финансирование капитального строительства в рамках
договоров участия в долевом строительстве является отдельным видом
правоотношений.

Договор участия в долевом строительстве
представляет собой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Данный договор заключается
в
письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Согласно
законодательству об инвестиционной деятельности:

- инвестиции - имущество, вкладываемое в
объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли
и (или) достижения иного полезного (положительного социального) эффекта;

- инвестиционная деятельность - вложение
инвестиций и осуществление практических шагов по реализации инвестиций или
действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, инвестиционные признаки
появляются у договора, если выполнены по меньшей мере два условия:

- вложение направлено на создание
объекта, который будет использоваться в предпринимательской деятельности;

- стороны договора осуществляют
практические действия по реализации инвестиций.

Для граждан-инвесторов цель заключения
договора - очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру,
предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая в данном
случае не является для них объектом предпринимательской деятельности, а
во-вторых, лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия, не только
никак не участвует впоследствии в реализации программы строительства, но и не
имеет возможности проводить какой-либо действенный контроль за их целевым и
своевременным использованием. Инвестирование - это предпринимательское занятие.

Проблем при заключении таких договоров
может возникнуть множество, об этом можно писать целые монографии. Главная
проблема в том, что в большинстве случаев договора заключаются в обход
действующего законодательства и не регистрируются в УФРС, что приводит к
многочисленным заключениям договора на один и тот же объект и к невозможности
проверить отсутствие прав третьих лиц на объект при заключении договора.
Происходят банкротства, не выполняются инвестиционные условия, в результате
чего не сдаётся дом в установленные сроки и. т. д. и т. п.

Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10