ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

25 февраля `13

Скажите, пожалуйста, возможен ли сейчас перевод в нежилой фонд квартир панельных домов 504й серии (Невский район) с оформлением отдельного выхода. Хотя бы чисто теоретически, т.е. стоит ли заниматься сбором документов или нет, если прокуратурой не снят запрет с переводом в НФ панельных домов? Не хотелось бы терять эти 45 дней рассмотрения заявки. Спасибо

Ответ:

Если у Вас панельный дом, то: опираясь на п. 4.2.4.9 Постановления № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г., следует, что «Не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки». Также нужно учесть п.п. 1.7.2. Постановления № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г. который содержит следующую информацию: «Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются»
Официально городские власти говорят, что никто не издавал распоряжения о приостановке согласований перепланировки для перевода в нежилой фонд квартир в панельных домах. Так, в администрации Московского района заверили, что любой желающий может подать необходимый пакет документов и его заявка будет рассмотрена. И это понятно: согласно Жилищному кодексу, собственник квартиры на первом этаже имеет право перевести ее в нежилой фонд при соблюдении ряда условий. Однако, как говорят игроки рынка, с начала мая 2012г.вся заявки не утверждаются районными властями – тем более что формальных поводов для этого можно найти хоть отбавляй.
Процесс перевода осуществляется в два этапа. Для начала инвестору нужно согласовать проект перепланировки и оборудования отдельного входа, получив десятки подписей, в том числе в КГА, а если речь идет об объекте культурного наследия – то и в КГИОП. Если проект согласован, то в числе других документов он подается в районную администрацию на рассмотрение. И естественно, что при таком количестве участников процесса завернуть заявку по формальным причинам не представляет особого труда.
По словам игроков рынка, сейчас отказывают в согласовании в основном еще на стадии проекта, причем администрации ссылаются на те самые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», на нарушение которых указывала прокуратура: пробивать новые и расширять существующие проемы в крупноблочных и крупнопанельных домах нельзя. Именно так, скорее всего, ответят инвесторам, которые захотят переделать квартиру под магазин в Невском районе: как рассказали в пресс-службе районной администрации, процесс согласования никто не приостанавливал, но если заявка будет касаться этих типов зданий, то ее не удовлетворят.
Единственный путь, который остается малому и среднему бизнесу, – это либо ждать разрешения патовой ситуации, либо судиться с районными администрациями, что они, по словам представителей ряда компаний, намерены делать в ближайшее время. Благодаря стараниям и массовым обращениям горожан, наиболее пострадавших от нашествия магазинов, прокуратура Санкт-Петербурга выдала 12 мая 2012 года Смольному предостережение о недопустимости нарушения жилищного и гражданского законодательства, после чего переводы в нежилой фонд были приостановлены во всех районах. Жители дома № 21 по проспекту Елизарова обнаружили, что существует постановление № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года, п. 4.2.4.9. которого гласит, что не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Говоря простым языком, в панельных домах строго-настрого запрещено устраивать входы и изменять фасадные блочные стены! Получается, что городские чиновники в течение длительного времени грубо нарушали законодательство.
По закону (ст. 36, 40 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ) для того, чтобы уменьшить размер общего имущество, необходимо согласие всех собственников здания. Безусловно, провести собрание в жилом доме, да еще и получить единогласное «добро» – задача непосильная. Поэтому владельцы нежилых помещений регулярно представляют в районные администрации поддельные протоколы общих собраний, а в домах появляются отдельные входы с крыльцом на фасад. Перепланировку необходимо делать с учетом конструктивных особенностей дома, с обязательной разработкой и утверждением проекта. В панельных домах ограждающие конструкции навесные, они не влияют на надежность здания, поэтому прорубание дополнительных входов не опасно. Если все делается без нарушений, то не должно быть препятствий к перепланировке. Что касается установки современного крупногабаритного холодильного и прочего оборудования, то необходимо предварительно просчитать, как оно будет влиять на здание и расположенные в нем квартиры, сколько энергии потреблять и так далее. По словам начальника отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей и прав собственности прокуратуры Санкт-Петербурга Ильи Антонова, никакого специального постановления о запрете не было. После многочисленных жалоб петербуржцев, прокуратура обратила внимание глав районных администраций на недопустимость нарушений по перепланировке помещений при переводе их из жилых в нежилые при создании объектов малого бизнеса. Речь шла только об усилении контроля за выявлением подобных нарушений и их профилактике. Однако в ряде районных администраций восприняли это не как предостережение, а как запрет, решив приостановить выдачу разрешений на сам процесс перевода жилых помещений в нежилые на первых этажах многоквартирных домов. В любом случае по такому делу может быть судебная перспектива обжалования отказа, если всё согласовано с жильцами дома.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.