ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

11 апреля `13

Здравствуйте. Моя семья (я, мой родной брат, мать и отец) владеем трёхкомнатной квартирой на основании договора приватизации с 2005 года по 1/4 доле каждый. В декабре 2011 года скоропостижно умер мой родной брат. Мы подали документы на вступление в наследство на 1/4 долю брата. 1/4 долю брата решили отписать мне, его родной сестре. Сейчас, после моего вступления в наследование по закону на долю брата раскладка такая: я владею 1/4 долей в квартире с 2013 года на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Также я владею 1/4 долей на основании договора приватизации от 2005 года. Мать владеет 1/4 долей в квартире на основании договора приватизации от 2005 года. Отец владеет 1/4 долей в квартире на основании договора приватизации от 2005 года. Мы хотим продавать квартиру и в качестве встречной покупки купить однокомнатную квартиру с использованием ипотеки и двухкомнатную квартиру на первичном или вторичном рынке. Вопрос: каким образом будет рассчитан налог от продажи нашей трехкомнатной квартиры? Сколько должен будет заплатить каждый из трёх собственников? Каким образом будет учитываться тот факт, что 3/4 доли в квартире находятся в собственности более трёх лет и только одна 1/4 доля находится в собственности менее трёх лет? Напишите, пожалуйста, пример расчета налога для каждого из трех собственников. Заранее благодарю. Очень сложно разобраться в таких тонкостях.

Ответ:

¾ доли квартиры находятся в собственности свыше 3-х лет, что не требует после продажи этих долей подавать продавцам декларацию по форме №3 НДФЛ и никакой НДФЛ при продаже этих долей не платится независимо от суммы, полученной от продажи. В отношении продажи ¼ доли, полученной Вами по наследству и которой Вы владели до продажи менее 3-х лет, существуют разные разъяснения в письмах Минфина. По одним разъяснениям подаётся декларация , а при продаже этой доли предоставляется имущественный вычет в размере 1 млн. руб. (хотя продаётся вся квартира одновременно) и НДФЛ по ставке 13% уплачивается только в том случае, если доля продана дороже и исчисляется с суммы превышения полученного от продажи по сравнению с суммой вычета. По другим разъяснениям считается, что и при продаже этой доли не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ, т.к согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников и размера их долей не влечет для Вас прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности. Ниже привожу подробные разъяснения по данным вопросам.
Вопрос: В 2003 г. отец и дочь приобрели однокомнатную квартиру в общую долевую собственность с равными долями. После смерти отца дочь унаследовала его долю в праве собственности на квартиру. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на вторую половину квартиры получено в 2012 г. Дочь планирует продать свои доли в праве собственности на квартиру по двум отдельным договорам купли-продажи. В каком порядке и в каком размере предоставляется имущественный налоговый вычет по НДФЛ по доходам от продажи квартиры?

В Письме от 09.08.2012 N 03-04-05/7-936 Минфин разъяснил: с учетом п. 17.1 ст. 217 НК РФ при продаже 1/2 доли в праве собственности на квартиру, находящейся в собственности налогоплательщика с 2003 г., то есть более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи данной доли, не будет подлежать обложению НДФЛ.
По вопросу уплаты НДФЛ с дохода от продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, полученную по наследству после смерти отца, Минфин сообщил следующее. Согласно ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Статьями 1114 и 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.
На основании изложенного при получении дохода от продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, полученную по наследству после смерти отца, находящейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере 1 000 000 руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13%.
Разъяснения Минфина, приведенные в Письме от 08.08.2012 N 03-04-05/7-931, также касались вопроса о налогообложении доходов от продажи квартиры одним из наследников. Ситуация, рассмотренная в Письме, заключалась в следующем. В 1992 г. семьей из четырех человек была приватизирована квартира в общую совместную собственность без определения долей. После смерти одного из собственников (отца) его долю в праве собственности на квартиру, предварительно выделив из общей совместной собственности, получили в наследство дочь, сын и супруга умершего. После смерти в 2011 г. второго собственника (матери) ее долю в праве собственности на квартиру наследует дочь. В 2012 г. брат дарит сестре свою долю, в результате дочь становится единственным собственником квартиры. В настоящее время квартиру планируют продать. Подлежит ли обложению НДФЛ доход, полученный дочерью от продажи квартиры?
Разбираясь в данной ситуации, Минфин обратился к нормам п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также ст. ст. 131 и 235 ГК РФ. Согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности.
С учетом изложенного, поскольку квартира принадлежит физическому лицу (независимо от изменения состава собственников квартиры и размера их долей) более трех лет, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи данной квартиры, не будут подлежать обложению НДФЛ.
Аналогичные разъяснения были приведены Минфином и в Письме от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919. Вопрос касался освобождения от уплаты НДФЛ с доходов от продажи квартиры вдовой. Согласно информации, поступившей от налогоплательщика, супругами была приобретена в 1995 г. квартира, которая была оформлена на супруга, свидетельство о праве собственности на квартиру получено им в 2007 г. После смерти супруга на основании свидетельств о праве собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру и о праве собственности на наследство 1/2 доли в праве собственности на квартиру физическое лицо в 2012 г. получило свидетельство о государственной регистрации единоличного права собственности на данную квартиру.
Минфин напомнил, что в соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество.
Моментом возникновения права собственности у супруги на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности (ст. ст. 235, 131 ГК РФ).
Исходя из п. 17.1 ст. 217 НК РФ, поскольку квартира принадлежит физическому лицу (независимо от изменения состава собственников квартиры) более трех лет, доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, не будут подлежать налогообложению.
Напомним, что ранее контролирующие органы придерживались несколько иной позиции. Так, в Письмах Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@, УФНС по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822 чиновники настаивали на том, что не подлежит налогообложению продажа только тех долей, которые находились в собственности более трех лет, а продажа унаследованной доли в праве собственности должна облагаться НДФЛ.
К выводу о том, что при продаже одним из супругов после развода доли в праве собственности на квартиру доходы не подлежат обложению НДФЛ, Минфин пришел в Письме от 06.08.2012 N 03-04-05/7-920. Чиновники в очередной раз подчеркнули, что освобождение от уплаты НДФЛ возможно, поскольку квартира принадлежала физическому лицу (независимо от изменения состава собственников квартиры и размера их долей) более трех лет.
Вы можете также продавать ¾ доли квартиры за любую цену, а ¼ долю, которую унаследовали, не дороже 250 000 руб. и тогда НДФЛ точно платить не придётся.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.