ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

5 июня `13

Добрый день. В 2011г. я заключил с застройщиком договор ДДУ по 214-ФЗ. Договор зарегистрирован в УФРС. Со стороны застройщика нет никаких нарушений по срокам и качеству строительства. В июне 2013г. дом принят госкомиссией. Акт приема-передачи я еще не подписал, квартиру не принял. У меня возникла срочная необходимость в деньгах. Я хочу расторгнуть ДДУ и забрать деньги даже с условием удержания неустойки. Согласно пп.5 п.1 ст.9 ФЗ-214 “Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора … в иных установленных федеральным законом или договором случаях.” То есть в моем случае (отсутствие претензий к застройщику) идет отсылка на договор. Условия расторжения согласно договору:
“1. Расторжение договора в результате внесудебного одностороннего отказа одной из
Сторон Договора возможно в случаях, прямо предусмотренных действующим законодательством”. (отсылка обратно на закон?)
“2. Во всех иных случаях, прямо непредусмотренных действующим законодательством, расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, при этом условия расторжения и порядок возврата денежных средств согласовываются сторонами при подписании соглашения о расторжении договора.
3. Участник долевого строительства вправе по своей инициативе досрочно расторгнуть Договор. В этом случае Застройщик возвращает Участнику долевого строительства все фактически внесенные им денежные средства в рублях на основании предоставленных Участником долевого строительства платежных документов (оригинальные экземпляры с отметкой операциониста об исполнении), подтверждающих общую внесенную Участником долевого строительства сумму в рублях, с удержанием штрафа в размере 10% (Десяти процентов) от возвращаемой суммы в течение одного месяца.
4. В случае одностороннего отказа одной из Сторон от исполнения настоящего Договора – Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора другой Стороне. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.”
Вопросы:
1. Имею ли я право на односторонний отказ от исполнения договора при отсутствии претензий к застройщику (смущает п.2 договора)?
2. Правильно ли я понимаю, что если делаю односторонний отказ от исполнения договора (посылаю з/письмо с уведомлением), то в течение месяца с даты направления этого з/письма застройщик обязан вернуть мне деньги (пусть и с удержанием штрафа)? Или обязательство застройщика (п.3 договора) вернуть деньги в течение месяца не распространяется на односторонний отказ?
P.S. Упираюсь в отказ потому, что двустороннее соглашение о расторжении, ссылка на которое идет в п.2 договора, содержит совсем другие условия: после подписания сторонами (подписывать они будут очень долго, не сомневайтесь), соглашение передается на регистрацию в УФРС (в нашем УФРС регистрация длится до 3-х мес.), после регистрации в УФРС застройщик возвращает деньги в течение 60 дней. То есть при двустороннем расторжении договора я получу деньги через 5 месяцев, что меня не устраивает.

Ответ:

Вам стоит не вырывать отдельные пункты из текста договора, а посетить очную консультацию юриста (адвоката), который проанализирует весь текст договора и все его пункты во взаимосвязи. Возможно при цитировании Вы что-то важное упустили. Застройщик уже потратил деньги на строительство, поэтому вряд ли быстро, как Вам бы хотелось, выплатит Вам деньги. Возможно, что взыскивать их придётся в судебном порядке. Уступка права (цессия) на стадии после сдачи дома Госкомиссии невозможна. Застройщик при отсутствии денег будет затягивать их выплату. Возможно, что Вы сможете заключить предварительный договор купли-продажи и выгоднее всё-таки дождаться регистрации права собственности и затем продавать квартиру без уплаты застройщику штрафа. Вам нужно проанализировать последствия отказа от подписания акта приёма-передачи квартиры по тексту договора, особенно если Вас уже уведомили о сроке подписания, а заявления о расторжении договора долевого участия Вы ещё не подавали.. В ряде случаев составляется односторонний акт и обязательство застройщика будет считаться исполненным, то есть договор прекратит своё действие. Посетите юриста (адвоката) с полным текстом договора.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.