ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

1 ноября `08

Я снимаю комнату уже 2 месяца, заключили договор на 11 месяцев с фиксированной платой. А сегодня хозяйка мне заявила, что либо она поднимает арендную плату, либо я должна съехать. Что делать?

Ответ:

Нужно самостоятельно или с помощью
юриста проанализировать заключённый договор. Если в договоре не предусмотрена
возможность повышения платы в одностороннем порядке в период действия договора,
в том числе и с ростом инфляции и оплаты коммунальных услуг, то изучите раздел
возможности досрочного расторжения договора арендодателем и основания
расторжения. Если такого раздела в Вашем договоре нет, то согласно ст.450 ГК РФ
по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по
решению суда только  при существенном
нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора
одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или
расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа (ст.451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это
разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен
на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о
приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами
или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по
требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны
исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано
причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их
возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее
требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его
условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение
имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или
существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет
заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с
существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в
исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным
интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты,
необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Соглашение об
изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной
в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или
расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный
срок (ст.452 ГК РФ). Выселить Вас из квартиры при наличии не расторгнутого
договора нельзя, а спор должен решаться в судебном порядке. Возможно, что
анализ договора приведёт к другим выводам, поэтому покажите договор юристу и
проконсультируйтесь.

Ильина
Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10