ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

6 августа `13

В одном из ответов у вас прозвучало, что у собственника квартиры нет обязанности сообщать в управляющую компанию о приватизации жилья. Квартиру я приватизировал в 2009г. В 2010г. под крыло нас взяла управляющая компания. Договор я с ними не заключал. Я сообщил им о приватизации в 2012г. Сейчас они мне выставили счёт за кап. ремонт за эти 2 года. Дело дошло до суда. Насколько это правомерно?

Ответ:

Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 271-ФЗ) внесены изменения в ЖК РФ, направленные на создание устойчивых механизмов финансирования расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Для этих целей согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт.
В силу п. 8.2 ст. 13, п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта РФ, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Причем собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ (п. 8.2 ст. 156 ЖК РФ).
Закон N 271-ФЗ дополнил ЖК РФ также новым разд. IX "Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах". Согласно п. 1 ст. 170 данного раздела взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта.
Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных в п. 1 ст. 170 ЖК РФ поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (п. 3 ст. 170 ЖК РФ):
- перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
Специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ и особенностями, установленными ЖК РФ. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ.
Пунктом 2 ст. 175 ЖК РФ установлено, что владельцем специального счета может быть:
товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом.
Причем собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета (п. 3 ст. 175 ЖК РФ).
Статьей 178 ЖК РФ установлено, что региональным оператором является юридическое лицо, созданное в организационно-правовой форме фонда. Региональный оператор создается субъектом РФ, и им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта РФ.
Деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ с учетом особенностей, установленных ЖК РФ, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ.
Региональный оператор осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора (пп. 3 п. 1 ст. 180 ЖК РФ).
Пунктом 4 ст. 179 ЖК РФ определено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете (счетах) этого же регионального оператора. При этом законом субъекта РФ может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или на территориях нескольких муниципальных образований.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в п. 2 ст. 161 ЖК РФ, а именно управление:
- самими собственниками помещений в многоквартирном доме;
- товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управляющей организацией.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ и ст. 171 ЖК РФ (п. 7 ст. 155 ЖК РФ).
Если собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление домом, то плату за жилое помещение они вносят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 8 ст. 155 ЖК РФ).
Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Представляется, что управляющая компания вправе в пределах сроков исковой давности требовать с собственника квартиры в обслуживаемом многоквартирном доме платы на капитальный ремонт дома.

Адвокат АК №10 СПб. городской коллегии адвокатов Ильина Е.В.