ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

22 июля `09

Вопрос по государственной программе "Молодёжи-Доступное жильё" :
со мной заключили договор в феврале 2009 о том , что заключат договор приобретения жилья в определённом доме, метраж и цену посчитали, на тот момент 100 тыс /кв метр рыночная стоимость и 45 государственная стоимость, но дом до сих пор не построен и "продавцы" не являются владельцами. А цены падают на почве кризиса, и хочется узнать, обязаны ли они пересчитать стоимость на момент продажи или хотя бы на момент вступление во владение жильём,или могут оставить сумму по предварительному договору. (в нём написано , что цена может измениться)

Ответ:

Любые изменения в договор вносятся в
письменном виде по соглашению обоих сторон. Обычно в договоре цена изменяется
только при окончании строительства после составления кадастрового паспорта на
квартиру, если в результате обмера построенных помещений общая площадь квартиры
станет больше предполагаемой(в этом случае Вами производится доплата) или
меньше(тогда застройщик возвращает сумму). Обязанности у продавца в связи с
падением цен на рынке недвижимости уменьшить цены по заключённым договорам
долевого участия или предварительным договорам нет. Согласно ст.451 ГК РФ существенное
изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,
является основанием для его изменения или расторжения, если иное не
предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это
разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен
на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о
приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами
или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям,
предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию
заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны
исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано
причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их
возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее
требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его
условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение
имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или
существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет
заинтересованная сторона.

В соответствии с ч.4 ст.451 ГК РФ изменение
договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению
суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит
общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий
затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. У
Вас нет судебной перспективы добиваться через суд уменьшения цены, если
соглашение с продавцом об уменьшении цены не будет достигнуто. Застройщик
заключал договора на строительство по ранее утверждённой смете и всегда докажет
размер понесённых затрат и то, что уменьшение цены повлечёт для него ущерб
превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.

 

Ильина
Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10