ВОПРОС/ОТВЕТ

Аренда жилья
Долевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное

Вопрос:

4 декабря `07

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можно ли отстоять нам свои права в следующей ситуации: мы заключили договор аренды квартиры на 1 год, в которой прописана сумма оплаты за месяц и указано, что за электроэнергию и воду (по счетчикам)платит наниматель согласно квитанциям, а остальную часть коммунальных платежей - наймодатель. Через 5 мес.хозяйка заявляет, чтобы мы доплачивали 1000 руб.за коммуналку, объясняя это тем, что цены выросли, все подорожало. Мы сами понимаем, что это совершенно не соответствует нашей договоренности, но все в ее руках, т.к. если мы не согласимся, она расторгнет договор. Нам что придется просто с этим смириться или есть какой-то выход из сложившейся ситуации?

Ответ:

Если срок договора год, то договор подлежит регистрации в Управлении ФРС, а при
её отсутствии собственница квартиры может потребовать признания договора аренды
ничтожным и Вас выселить. Если же договор прошёл госрегистрацию и действительно
условия договора исключают рост арендной платы  и оплаты Вами коммунальных услуг
(кроме электроэнергии и воды), то можно рассчитывать на победу при возникновении
судебного спора, если у собственницы квартиры всё равно остаётся доход от сдачи
в аренду, на который она рассчитывала при заключении договора, т.к согласно ст.424
ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,
предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В соответствии
со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили
при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,
если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается судом существенным, когда они изменились настолько,
что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно
изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут
судом при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения
обстоятельств не произойдет(квартплата постоянно растёт);

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона
не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности,
какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее
договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной
стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения
обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может
быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение
изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении
или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный
срок.