Аренда в Санкт-Петербурге
- объявления за последние сутки
поиск агентства
КОНСУЛЬТАЦИЯ
Вы можете прямо сейчас задать свой вопрос риэлтору или юристу, заполнив форму ниже. В течение ближайшего времени Вы получите письмо с ответом на Ваш электронный адрес.
Прежде чем оставлять вопрос консультантам, воспользуйтесь поиском ответов, возможно юристы уже отвечали на подобный вопрос
Задать вопрос:
ВОПРОС/ОТВЕТ
Аренда жильяДолевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное
Найти ответ:
-
25 декабря `07 Иное
После смерти бабушки (прописан только я и она), оказалось что для приватизации нужен договор социального найма. Его у меня нет. Где его заключают - сказали что мне прямая дорога в суд. Почему? Прописан в квартире только я.
Далеко не все внуки фактически живут с бабушкой и ведут с ней общее хозяйство,
а одна лишь регистрация по месту жительства с бабушкой сама по себе права на жилую
площадь не даёт, поэтому в таких случаях наймодатель часто отказывает в перезаключении
с внуком договора социального найма и внук идёт в суд, где обжалует отказ в перезаключении
с ним договора соцнайма(ч.2 ст.82 ЖК РФ) и доказывает, что проживал с бабушкой
и вёл с ней общее хозяйство, составляя с нанимателем одну семью. Хорошо, если
помимо свидетелей, внук предоставит корреспонденцию в его адрес, полученную по
месту регистрации, сведения из поликлиники о вызове ему врача на дом. Получайте
письменный отказ в признании Вас нанимателем по заключённому бабушкой договору
социального найма и обращайтесь в суд.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/129.html
-
25 декабря `07 Аренда жилья
При осмотре квартиры я оставил залог в размере 1000 руб. При этом составили расписку с представителем АН "Атланта" в которой в п.3 Указано что они не имеют права показывать и сдавать данную квартиру до подписания договора. Агент в свою очередь проигнорировала расписку и дальше продолжила показ квартиры и сдала ее другим. Что я могу сделать в данном случае? Могу ли я потребовать возмещения задатка в двойном размере? И стоит ли мне претендовать на данную квартиру? П.с Залог еще не отдали. Документ находится у меня. Спасибо С уважением Александр
Залог и задаток - разные понятия. Залог-способ обеспечения исполнения обязательства(ст.329
ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в
том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку,
возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых
расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо,
размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно
также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Предмет залога, переданный
залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу (агентству недвижимости),
считается оставленным у залогодателя - ст.338 ГК РФ. В договоре о залоге должны
быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой
из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен
в письменной форме. Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора
о залоге (ст.339 ГК РФ). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения
требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения
или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по
обстоятельствам, за которые он отвечает. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая
одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения
(ст.380 ГК РФ).
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной
форме. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон
либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть
возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается
у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая
задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст.381 ГК
РФ). Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить
другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено
иное.
С учётом изложенного, необходимо проанализировать имеющийся у Вас документ и
причины, по которым договор найма с Вами не был заключён, а также полномочия агентства
на представление интересов собственника жилья. Возможно это оплата услуг агентства
по предоставлению адреса для просмотра. После анализа договора и расписки можно
решить вопрос о том, есть ли правовая позиция для предъявления иска к агентству,
имеется ли вина агентства в том, что договор найма не был заключён. Информации
для выводов по тексту вопроса (с учётом подмены понятий задатка и залога) явно
недостаточно.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/128.html
-
25 декабря `07 Иное
как продать приватизированную комнату в ком.кв. без участия соседей? в квартире проживают несовершеннолетние дети.
Если соседи являются сособственниками квартиры, то они имеют право преимущественной
покупки продаваемой комнаты (ст.250 ГК РФ). Если сособственник-несовершеннолетний,
то отказ от права преимущественной покупки находится под контролем органа опеки
по месту жительства несовершеннолетнего. Продавец обязан известить сособственников
о продаже и цене заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении
и ждать ответа месяц с момента получения извещения. При получении отказа от права
преимущественной покупки или отсутствии ответа от сособственника в месячный срок,
можно продавать комнату любому найденному покупателю.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/127.html
-
25 декабря `07 Аренда жилья
Собственник комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду. Требуется ли согласие соседей и виза на договоре аренды. Какие меры предпринимать, если нарушаются правила проживания в коммунальной квартире нанимателями данной комнаты.
Предварительное согласие соседей на заключение договора коммерческого найма комнаты,
находящейся в собственности наймодателя, не требуется (ст.30 ЖК РФ). Договор найма
жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре
срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ). Если
права других собственников-соседей заключённым договором нарушаются, то они вправе
в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора и выселения нанимателей
(ст.304 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ). Истцам необходимо доказать, в чём заключается нарушение
их прав.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/126.html
-
25 декабря `07 Иное
В коммунальной квартире продается приватизированная комната, еще двое соседей имеют право преимущественной покупки. Имеет ли право продавец продать данную комнату по договору дарения постороннему покупателю? Если "да", то, что следует предпринять для зашиты или использования своего преимущественного права покупки?
Договор дарения является безвозмездным, поэтому даритель не может получить деньги
по такому договору. Если соседи-сособственники квартиры имеют доказательства получения
дарителем денежных средств от одаряемого, то они вправе через суд требовать признания
договора дарения ничтожным как притворную сделку (ст.170 ГК РФ). Притворная сделка,
то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К
сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки,
применяются относящиеся к ней правила. Ваши права притворной сделкой нарушены,
т.к Вы имеете право преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ).
Если же даритель действительно подарит одаряемому часть своей комнаты, а остальную
часть затем продаст по договору купли – продажи после того, как будет зарегистрировано
право собственности по договору дарения части комнаты, то соседи-сособственники
ничего не добьются.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/125.html
-
25 декабря `07 Аренда жилья
Я имею в собственности 2-х комнатную квартиру в СПБ. Мне не разрешают зарегистрировать к себе своих 2-х несовершеннолетних детей, т.к. дом якобы идет под снос. Законно ли это?
Получите письменный отказ в регистрации детей по месту жительства в квартире
и обжалуйте его в паспортный стол ГУВД по СПб. и Ленобласти, а затем в суд или
сразу в суд в рамках главы 25 ГПК РФ. На размер компенсации собственнику в соответствии
со ст.32 ЖК РФ при сносе регистрация в квартире детей никак не повлияет. Помните
только, что для регистрации детей с Вами требуется письменное согласие отца детей
и дети в возрасте до 14 лет могут быть зарегистрированы по месту жительства с
родителями или одним из них (при раздельном проживании)- ч.2 ст.20 ЖК РФ.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/124.html
-
25 декабря `07 Раздел имущества
Добрый день, скажите пожалуйста как и что можно сделать в такой ситуации: мать и отец разведены официально давно, в 2-х комн. квартире (не приватизирована) живут мать, сын и дочь, отец не живет лет 5-6,и не платит за квартиру ни копейки, и не живет естественно, а уже как год женился и живет с этой женщиной, выписываться по хорошему он не хочет, как нам его выписать и что для этого надо сделать? С уважением, дочка Мария
Можно попробовать предъявить к отцу иск о выселении в связи с его выездом на
другое постоянное место жительства по основаниям ст.83 ЖК РФ с расторжением с
ним договора социального найма (если он наниматель) или исключением его из договора
социального найма (если он член семьи нанимателя). Нужно свидетельскими показаниями
и актом участкового инспектора милиции доказывать то, что ответчик не проживает
в квартире по месту регистрации, отсутствие его вещей, а также доказать, что ответчик
постоянно проживает у новой супруги.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/123.html
-
18 декабря `07 Аренда жилья
Здравствуйте! При заезде в арендованную квартиру я потратила достаточно существенную сумму на неотъемлемые улучшения (с ведома и согласия собственника). Как обеспечить гарантию продления договора (или перезаключения) на следующий срок? Проблема в том, что по мнению собственника, квартира после ремонта стала стоить дороже и у меня складывается впечатление, что он имеет желание по окончании действующего договора либо существенно повысить цену, либо просто прекратить аренду для меня. Спасибо!
Вам, вероятно, не стоило вкладывать в арендованную квартиру существенные средства,
особенно, если эти расходы не включены в счёт арендной платы. С согласия арендодателя
посредством составления дополнительного соглашения к договору можно включить в
договор условие о преимущественном праве арендатора, соблюдающего условия договора,
на пролонгацию договора на новый срок или просто указать, что договор считается
продолженным на новый срок равный первоначальному сроку, если ни одна из сторон
за 3 месяца до истечения срока договора не предупредила другую о том, что договор
не будет продлён. Вообще вопросы найма регулируются ГК РФ. Согласно ст.684 ГК
РФ (если иное не установлено заключённым договором) по истечении срока договора
найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора
найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения
наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных
условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи
с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель
не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора,
договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа
лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать
помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем
заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать
признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных
отказом возобновить с ним договор. Естественно, что такой спор будет предметом
судебного рассмотрения.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/122.html
-
18 декабря `07 Иное
У меня ряд вопросов по дарению доли (1/2) квартиры по доверенности. 1. От чьего имени составляется договор дарения: от самого дарителя (моего сына), в лице его доверенного лица, или именно от имени доверенного лица? Ведь в доверенности четко сказано: «Поручаю такому-то подарить 1/2 долю в принадлежащей мне квартиры, заключить договор дарения и т. д», а не просто подписать договор дарения от моего имени? 2. Можно ли в разделе «Порядок пользования» указать, что одариваемый, т.е я буду пользоваться всей квартирой, а не 1/2 доли, передаваемой мне в собственность? Означает ли это, что квартира будет находиться в нашей не долевой, а совместной собственности? 3. Можно ли в разделе об расходах по эксплуатации квартиры оговорить, что Одариваемый осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт всей квартиры (и дома, т.к. дом многоквартирный)? Разделы 2 и 3-й обусловлены тем, что даритель (мой сын) проживает за Границей и в принадлежащей ему квартире даже не прописан и, поэтому участвовать в эксплуатационных мероприятия он технически не может. 4. А можно ли п.п. 2 и 3 вообще в договор не включать? 5. Если квартира будет находиться в совместной собственности, то смогу ли я прописать в нее мою жену (мачеху сына) без согласия сына? (оформлять такое согласие через консульство, разумеется, возможно, но хлопотно). 6. Если в разделе договора «Порядок пользования» указать, что в мое пользование поступает одна из комнат, то не нарушает ли это условие доверенности «1/2 доля квартиры», т.к. комнаты не равны по площади? И смогу ли я в этом случае прописать в эту комнату жену без согласия сына?
Договор дарения доли квартиры заключается между собственником доли - дарителем
в лице его представителя по нотариально удостоверенной доверенности и одаряемым.
Если Вам подарена ½ доля квартиры, то квартира будет находится в общей с другим
сособственником долевой собственности. Если Вам подарена ½ доля квартиры, то в
названных Вами расходах Вы обязаны участвовать соразмерно своей доле. Если сын
уполномочит Вас доверенностью или договором поручения, то его обязанности Вы можете
выполнять как доверенное лицо или в силу заключённого договора. Если между Вами
и другим сособственником будет спор о порядке пользования квартирой, то он решается
в судебном порядке соразмерно долям. Сын может разрешить Вам пользоваться его
долей квартиры по договору коммерческого найма или безвозмездного пользования.
Не включать в договор вопросы указанного Вами п.3 нельзя, равно как и договором
дарения разрешить Вам пользоваться всей квартирой. Этот вопрос устанавливается
доверенностью или другим договором, как указано выше. На вселение Вашей жены в
квартиру письменное согласие Вашего сына-сособственника квартиры обязательно
(ст.247 ГК РФ). Если же Вы подарите своей жене часть своей доли или свою долю
в целом, то на её вселение в роли сособственницы (ст.30 ЖК РФ) согласия сына не
потребуется и она сможет осуществить регистрацию по месту жительства при наличии
у неё гражданства РФ или ВНЖ.. Если сын переделает доверенность и подарит Вам
долю квартиры, которая будет соразмерна одной из комнат, а не ½ долю квартиры,
то вопрос вселения Вашей жены будет всё равно решаться изложенным выше образом.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/121.html
-
18 декабря `07 Кредиты и субсидии
Здравствуйте! Скажите пожалуйста, какой средний процент страховки (жизни, здоровья, приобретаемой недвижимости) при покупке квартиры по ипотеке? Страховаться надо в течении всего срока выплат по ипотеке?
Можно получить ипотечный кредит без условия об обязательном страховании жизни
и здоровья заёмщика, а также его имущества. Есть кредиты с поручительством или
под залог имеющегося или приобретаемого жилья. Если и страхуют сами сделки, то
как правило при приобретении нового жилья от риска банкротства застройщика или
того, что дом не будет построен. Это сугубо добровольное страхование и здесь не
гоняются за низким процентом, а выбирают крупную страховую компанию, которая не
менее 5 лет работает и широко известна. Маркетинговых исследований по вопросам
платежей по договорам страхования адвокаты обычно не проводят, обращайтесь к соответствующим
специалистам.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/120.html
