Аренда в Санкт-Петербурге
- объявления за последние сутки
поиск агентства
КОНСУЛЬТАЦИЯ
Вы можете прямо сейчас задать свой вопрос риэлтору или юристу, заполнив форму ниже. В течение ближайшего времени Вы получите письмо с ответом на Ваш электронный адрес.
Прежде чем оставлять вопрос консультантам, воспользуйтесь поиском ответов, возможно юристы уже отвечали на подобный вопрос
Задать вопрос:
ВОПРОС/ОТВЕТ
Аренда жильяДолевое строительство
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Кредиты и субсидии
Приватизация
Наследство и дарение
Раздел имущества
Расселение
Налоги
Прописка и регистрация
Страхование
Иное
Найти ответ:
-
15 января `08 Расселение
Здравствуйте! Наш дом выкупил инвестор, планируется его реконструкция. Дом находится в центральном районе Санкт-Петербурга. Я и мой ребенок являемся собственниками 2-х комнат (26 кв.м.) в 5-комнатной коммунальной квартире. Неоднократно слышала и читала, что при расселении собственники имеют право претендовать на жилье в этом же районе. Если это так, то каким законом регламентируется это положение? Спасибо.
С собственником при расселении нужно договариваться в соответствии со ст.32 ЖК
РФ. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются
соглашением с собственником жилого помещения.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость
жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения
его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания,
временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого
жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения
права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение,
досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную
выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен
изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную
цену. Соответственно собственник ставит условие о районе нахождения приобретаемого
для него жилья и если оно дороже выкупной цены, то осуществляет доплату своими
средствами или берёт ипотечный кредит. Субсидия предусмотрена только для очередников
по улучшению жилищных условий.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения
либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других
условиях его выкупа, то может быть предъявлен в суд иск о выкупе жилого помещения.
Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента
направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии помещения.
Вы слышали о проектах реконструкции территорий, когда администрация принимает
решение о строительстве в районе дома для переселения в него жильцов на деньги
инвестора, но такие условия сразу предусматриваются в инвестиционном договоре
и полагаю, что это не Ваш случай.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/139.html
-
15 января `08 Налоги
продажа подаренной квартиры в России, имея украинское гражданство и какие налоги я должна буду заплатить рос. гос-ву при продаже этой квартиры? Спасибо заранее
Гражданство никакого значения при продаже не имеет. Важен статус продавца, то
есть является ли он резидентом РФ по уплате налогов или нет(ст.207 НК РФ). Налоговыми
резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации
не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения
физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за
пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения
или обучения. Резидент РФ по уплате налогов имеет право при продаже на имущественный
налоговый вычет по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ, размер которого зависит от срока владения
квартирой как собственной до её продажи. Если этот срок составляет 3 года или
более, то вычет составит всю полученную от продажи сумму (независимо от её размера)
и подоходный налог платить не придётся. Если этот срок менее 3-х лет, то вычет
не превысит 1000000руб., а с превышения для резидента подоходный налог составит
13%. Нерезидент по уплате налогов права на вычет не имеет и должен заплатить 30%
с суммы, полученной от продажи квартиры (ч.3 ст.224 НК РФ). Госпошлина за прекращение
права собственности по договору в Управлении ФРС для физического лица составляет
500руб.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/138.html
-
15 января `08 Аренда жилья
Добрый день! Расскажите, пожалуйста, что нужно сделать, чтобы прописать к себе мою маму. У нас трехкомнатная небольшая квартира, трое детей, муж. Не будет ли это препятствием? Сейчас у мамы своя однокомнатная квартира, но ее надо освободить для обмена на большую жилплощадь (обмен через продажу). Спасибо. С уважением, Анна.
Если квартира муниципальная, а мама-гражданка РФ, то для её вселения потребуется
письменное согласие наймодателя, с которым заключён договор социального найма
(ст.70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих
совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая
площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее
учетной нормы. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя
влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения
в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Естественно, что потребуется письменное согласие на вселение Вашего супруга и
детей (если они совершеннолетние). Ваша мама может продавать квартиру при условии
встречной покупки и делать обе сделки одновременно, после чего сразу зарегистрироваться
в новую квартиру.
Если Ваша квартира находится в собственности и все проживающие-совершеннолетние
согласны на вселение Вашей матери- гражданки РФ, то проблем не возникнет (ст.31
ЖК РФ). Мама подаёт заявление(заполняет бланк) с паспортом, имея письменное согласие
собственника и совершеннолетних членов его семьи, собственник предоставляет документы
о собственности и справку по форме №9 о регистрации.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/137.html
-
15 января `08 Коммерческая недвижимость
Существует ли необходимость перевода(в юридическом смысле) жилого фонда(квартиры) в коммерческое помещение, когда квартира продается под офис? Если да, то насколько сложна эта процедура, кто ей обычно занимается (агентство или частное лицо)и какова стоимость? Спасибо.
Маркетинговое исследование цен на услуги по переводу жилого помещения в нежилое
не входит в задачу адвоката, консультирующего по юридическим вопросам, но услуги
эти требуют больших временных затрат( не менее полугода) и достаточно дороги и
выражаются в тысячах долларов США. Не каждую квартиру можно сделать нежилой. Вам
проще продать квартиру как жилую, а покупатель сам будет решать вопросы перевода.
Согласно ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается,
если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих
доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать
такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого
помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином
в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое
помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только
в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или
выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой,
переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение
не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие
такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое
помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии со ст.23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и
нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего
помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений,
по месту нахождения переводимого помещения представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные
в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое
помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства
и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и
(или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения
в качестве жилого или нежилого помещения).
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/136.html
-
15 января `08 Иное
Здравствуйте. Имеется 3к.кв. в СПб, Россия, приватизирована в равных долях – муж, жена, несовершеннолетний ребенок. Жена также имеет 2к.кв. в Беларуси по наследству, приватизирована, но в ней никто не прописан, но последние 7 лет жена работает и проживает в ней вместе с дочерью. Т.о. получается, что нам кв-ра в Спб „обременительна”. Можно ли кв-ру в СПб поменять (продать) на 1 к.кв. в СПб. Возможно, кому-то надо выписываться, прописаться в Беларуси, отказываться от своей доли? Как на это реагирует орган опеки? 7 лет не можем решить этот вопрос, а фактически проживаем все в Беларуси. Спасибо.
Для продажи доли ребёнка потребуется письменное согласие органа опеки, куда обращаются
письменно родители ребёнка. Его дают при условии одновременной покупки на имя
ребёнка не худшего жилья. Таким образом, собственником однокомнатной квартиры
необходимо будет сделать ребёнка. Если согласие органа опеки будет получено, то
проблем с продажей при условии одновременной покупки не возникнет. От имени ребёнка
договор подписывают родители.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/135.html
-
15 января `08 Коммерческая недвижимость
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какие документы должны быть у владельца ком.помещения, приобретённого по договору долевого строительства. Он продаёт свою долю, а я хочу купить. Спасибо.
Если помещение уже в собственности, то собственник должен иметь договор, по которому
его приобрёл, св-во о госрегистрации права собственности, 2 экз. техпаспорта на
помещение, акт приёма-передачи помещения. Для простой письменной формы договора
купли-продажи этого достаточно, но если помещение куплено в зарегистрированном
браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруги продавца на продажу
(ст.35 СК РФ). Если же дом только строится, то у дольщика должен быть договор
с застройщиком или дольщиком, письменное согласие застройщика на цессию(уступку
права) и дом не должен быть сдан Госкомиссии (иначе придётся ждать регистрации
права собственности). Если договор долевого участия регистрировался в Управлении
ФРС, то должно быть соответствующее св-во о госрегистрации.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/134.html
-
15 января `08 Иное
хочу приобрести комнату в общежитии по договору дарения.Чем рискую?
Если речь идёт о помещении, сохраняющем статус общежития, то такое «дарение»
невозможно, да и комната не является собственностью лица, её занимающего, а значит
распоряжаться ею как собственной такое лицо не имеет права. .Если же комната находится
в бывшем общежитии, переведённом в муниципальное жильё с заключением договора
соцнайма, а потом комната приватизирована и есть договор приватизации и св-во
о регистрации права собственности на долю в коммунальной квартире, то дарение
доли возможно, но придётся Вам платить налог на дарение (если Вы и даритель не
близкие родственники). Если соседи знают, что Вы в действительности комнату купили
и их право преимущественной покупки(ст.250 ГК РФ) нарушено, если у них есть тому
доказательства, то соседи-сособственники могут оспаривать договор в судебном порядке
и возможна длительная судебная тяжба. Если Вы платили «дарителю» деньги, то в
случае признания сделки недействительной или ничтожной назад сумму можете не получить,
потеряв право на комнату.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/133.html
-
25 декабря `07 Иное
Девять лет назад предыдущий собственник квартиры произвел замену деревянного встроенного шкафа в прихожей на вешалку с полками и застеклил балкон. Считаются ли данные действия не узаконенной перепланировкой ?
Безусловно, ликвидация стенного шкафа и застекление балкона являются перепланировкой,
причём застекление балкона без разрешения нарушает авторские права архитектора
здания и относятся к перепланировке с выходом за границы объекта. Перепланировка
жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения
изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст.25 ЖК РФ). В соответствии
со ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных
домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч
до двух тысяч пятисот рублей.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/132.html
-
25 декабря `07 Раздел имущества
Добрый день. 3-х комнатная приватизированная квартира. Прописано 5 человек (бабушка и дедушка, мама, папа (разведены уже 10 лет) и я (25 лет - дочь). Все в равных долях. Я выхожу замуж и муж будет прописываться у меня. Можем ли мы как-то "отделиться" от всех? Вроде бы можно сделать отдельный ордер на одну комнату, чтобы в последствии нам претендовать на улучшение жилищных условий. Получается, что у нас бабушка с дедушкой, а папа отдельно от мамы: они уже много лет разведены. я жила в одной комнате с мамой, а папа в другой. А теперь мы с мужем хотим прописаться как-то в одну комнату, чтобы встать на очередь по улучшению жилищных условий. Получится, что в трехкомнатной квартире проживают 2-е семьи плюс разведенные родители. Возможно ли как-то в таком случае разделить квартиру на ордера и в последствии встать на очередь по улучшению жилищных условий?
Понятие «ордер» с принятием ЖК РФ, вступившего в законную силу с 1 марта 2005г.
более не существует и не применяется. Применительно к приватизированной квартире
оно и ранее не применялось. Квартира, находящаяся в общей долевой собственности,
в которой один вход, одна кухня, санузел и ванная не подлежит реальному разделу.
Вы можете продавать свою долю квартиры (1/5) с соблюдением права преимущественной
покупки продаваемой доли за назначенную Вами цену, которым в соответствии со ст.250
ГК РФ обладают остальные сособственники квартиры. Постановка на учёт по улучшению
жилищных условий возможна, если у всех проживающих как минимум есть 10 лет проживания
в Санкт-Петербурге и на человека приходится менее учётной нормы для постановки
на учёт по улучшению жилищных условий(согласно ст. Закона Санкт-Петербурга от
19.07.2005 № 407-65 в ред. от 02.11.2007 "О порядке ведения учета граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального
найма в Санкт-Петербурге" учетная норма площади жилого помещения на одного человека
в Санкт-Петербурге составляет 9 квадратных метров общей площади жилого помещения
для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах). При наличии у гражданина
и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального
найма и(или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности
общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади
всех указанных жилых помещений. Если Вы хотите встать на учёт на получение жилья
по договору социального найма, то необходимо, чтобы семья была малоимущей. Если
Ваш муж с согласия всех сособственников зарегистрируется в квартире по месту жительства,
то необходимо, чтобы он при переселении из другого жилья в СПб. не ухудшил свои
жилищные условия, иначе он не будет учитываться при постановке на учёт 5 лет после
вселения.
Если расприватизировать квартиру с согласия всех сособственников, участвовавших
в приватизации, то и тогда невозможно заключить отдельные договора социального
найма, т.к ЖК РФ такой возможности не предусматривает.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/131.html
-
25 декабря `07 Иное
Здравствуйте. скажите пожалуйста, я собственник комнаты в 2 комнатной коммунальной квартире, могу ли я завести собаку не спрашивая разрешения соседей?
Согласно действующим "Ветеринарно-санитарным правилам содержания домашних животных
на территории Санкт-Петербурга"(утверждены Главным ветеринарным инспектором СПб.
15.01.98) помещения, используемые для содержания животных, должны соответствовать
ветеринарным и санитарным требованиям.
Не допускается содержание и нахождение животных в местах общего пользования коммунальных
квартир при наличии медицинских противопоказаний у кого-либо из лиц, проживающих
в данной квартире.
Владельцы животных обязаны обеспечить такое поведение животного, которое бы не
причиняло беспокойства и не представляло опасности для окружающих. Таким образом
нахождение собаки в квартире нужно согласовывать с соседями во избежание конфликтов.
Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10
постоянная ссылка на вопрос: http://tsn.spb.ru/questions/130.html
